부동산실명법위반 명의신탁 과징금부과처분

부동산실명법위반 명의신탁 과징금부과처분

 

1. 사건개요

 

청구인은 1998. 9. 28. OO시 OO구 O동 OOO번지(218㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 최초수분양자인 청구외 이〇〇로부터 이 사건 토지의 분양권을 양수한 자로서, 2001. 6. 26. 청구외 박OO(이하 ‘청구외인’이라 한다)에게 위 분양권을 양도하였다가 2017년 청구외인이 소제기하여 화해권고결정을 받은 후 2018. 3. 7. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

이에 피청구인은 2018. 8. 6. 청구인에게 장기미등기자에 해당한다는 이유로 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 및 제5조에 따라 금 51,558,840원의 과징금을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

 

2. 당사자 주장

 

가. 청구인 주장

1) 이 사건 토지의 분양권은 최초 수분양자인 청구외 이〇〇과 청구인을 거쳐 청구외인에게 이전되었고, 청구외인이 2004. 2. 16. 한국수자원공사에 남은 분양대금을 청구인의 명의로 완납한 후 현재까지 점유하고 있으므로, 최종 소유자는 청구외인이다.

 

또한 이 사건 토지의 분양권을 매수할 당시의 분양계약서 제6조를 보면 등기 전 명의변경이 불가하다고 규정되어 있는데, 청구인이 2001. 6. 26. 청구외인에게 분양권을 양도하고 한국수자원공사에 명의변경을 신청하자 정상적으로 명의변경 처리되었다. 이에 등기권리자는 청구외인이라고 봐야 한다.

 

가사 청구인이 이 사건 토지에 대한 등기법상의 등기권리자라고 하더라도, 청구인이 분양권을 매수한 1998. 9. 28. 당시에는 개발이 진행중이라 소유권이전등기를 할 수 없었다. 결국 청구인은 등기의무자에 불과하며, 부동산실명법 상 등기의무자에게 과징금이나 과태료를 부과하는 규정은 없으므로, 청구인이 아니라 청구외인에게만 과징금을 부과하는 것이 타당하다.

 

2) 이 사건 토지의 분양권 양도 과정을 보면, 초기에는 소유권 이전불가라고 하였다가, 1차에 한하여 가능하다고 하였으며, 다시 순차등기대상을 조건으로 명의변경을 인정하였는 바, 이 사건 토지를 토지거래허가대상으로 본 듯하다. 만약 이 사건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되었다면 장기미등기라도 과징금을 부과할 수 없는 것이므로, 이 부분을 확인하여 주기 바란다.

 

3) 가사 청구인이 부동산실명법 제10조제1항 소정의 소유권이전등기 의무자라고 하더라도 이 사건 토지는 한국수자원공사라는 공공기관에 의하여 분양권 명의변경이 이루어진 것이므로, 미등기전매나 조세회피를 위한 계약서 변경 등은 불가하다. 따라서 이러한 사정을 고려하여 이 사건 처분을 감경하여 주기 바란다.

 

4) 청구인이 이 사건 토지를 매수할 당시 OO시 OO지구 일대가 한국수자원공사에 의해 개발되고 있었는바, 토지구획정리사업에 의한 환지방식으로 알고 있다. 이런 경우 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 등기소에 알리고 등기를 촉탁 또는 신청하도록 되어 있으므로, 청구인이 이 사건 토지를 매수한 1998. 9. 28. 당시 소유권이전등기가 불가하였다. 환지방식인지 수용방식인지 청구인이 정확히 알지 못하므로 피청구인이 소명하여 주기 바란다.

 

또한 청구외인은 2017. 10.경 청구인에게 소를 제기하기 전까지 청구인에게 순차등기 등에 필요한 서류를 요청한 적이 없었다. 이러한 제반사정을 참작하여 다시 한번 감경을 바란다.

 

나. 피청구인 주장

1) 청구인이 등기권리자인지 여부

한국수자원공사의 명의변경 인정 등에 일관성이 없다거나 문제가 있었다면 청구인이 한국수자원공사를 대상으로 변경을 요청하거나 소를 제기하였어야 할 사항이며, ‘피고 한국수자원공사는 피고 김OO에게 1998. 7. 31. 매매을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 내용의 화해권고결정이 확정된 이상 청구인이 등기권리자가 아니라는 주장은 인정될 수 없다.

 

2) 이 사건 토지가 토지거래허가 대상인지 여부

안산시 토지거래허가구역은 건설부공고 제1993-99호(1993. 6. 14.)에 의하면 OO시 전역을 규제지역으로 지정·공고하였고, 건설교통부공고 제1998-24호(1998. 1. 24.)에 의하면 1998. 1. 10. 현재 건설교통부장관이 기 지정․고시한 토지거래 허가구역을 1997. 1. 31.자로 해제한다고 되어있으므로, 이 사건 토지는 토지거래 허가구역에 해당되지 아니한다.

 

3) 조세를 포탈할 목적이 있었는지 여부

청구외인은 한국수자원공사에 청구인 명의로 토지 분양대금 잔금을 지급하였고, 이 사건 토지는 순차등기 대상토지이므로, 먼저 청구인이 소유권이전등기를 한 다음 청구외인 명의로 소유권이전등기를 하여야 한다. 그런데 청구인이 소유권이전절차에 협력하지 않아 청구외인의 소제기 후 비로소 소유권이전이 이루어졌고, 조세포탈이나 법령 제한을 회피할 목적이 없었음을 뒷받침할 객관적 자료가 없었기에 감경대상에 해당되지 않는다.

 

3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

 

가. 관계법령

【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】

제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날

2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

 

② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

 

③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다.

 

④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다.

 

⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6.>

【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】

제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.

[별표] <개정 2017. 1. 6.>
과징금 부과기준(제3조의2·제4조의4 및 제8조관련) 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. 1. 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율
부동산평가액			과징금 부과율
	5억원 이하 5억원 초과 30억원 이하 30억원 초과		5% 10% 15%
2. 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율
의무위반 경과기간			과징금 부과율
		1년 이하 1년 초과 2년 이하 2년 초과	5% 10% 15%

 

나. 판 단

1) 인정사실

 

이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서, 등기사항전부증명서, 토지분양계약서, 분양토지 명의변경 인정서, 화해권고결정문 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

가) 청구인은 1998. 9. 28. OO시 OO구 O동 OOO번지의 최초 수분양자인 청구외 이〇〇로부터 이 사건 토지의 분양권을 양수한 자로서, 2001. 6. 26. 청구외인에게 위 분양권을 양도하였다.

 

나) 이 사건 토지는 토지구획정리사업에 의한 환지로서 한국수자원공사는 2002. 11. 18. 환지등기를 완료하였다. 이 사건 토지는 위 사업에 따라 최초 분양자에 한하여 1회의 분양권 명의변경이 허용되고, 이후부터는 한국수자원공사가 위 분양권 양수인에게 소유권이전등기를 한 후에 순차등기하여야 하는데, 이 사건 토지는 2018. 3. 7. 청구인이 소유권이전등기를 마치기 전까지 한국수자원공사의 명의로 등기되어 있었다.

 

다) 이 사건 토지는 1993. 6. 14. 토지거래허가구역으로 지정되었다가 1997. 1. 31. 해제되었다.

 

라) 청구외인은 2017년경 청구인과 한국수자원공사를 피고로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였고, ‘피고 한국수자원공사는 피고 김OO(청구인)에게 1998. 7. 31. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고 김OO(청구인)은 원고 박OO(청구외인)에게 2001. 6. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.’라는 내용의 화해권고결정(OO지방법원 OO지원 2017OOOOOOO)이 2018. 1. 24. 확정되었다.

 

마) 피청구인은 2018. 8. 6. 청구인에게 장기미등기자에 해당한다는 이유로 부동산실명법 제10조 및 제5조에 따라 금 51,558,840원의 과징금을 부과하였고, 위 금액은 이 사건 토지의 공시가격 257,794,200원, 부동산평가액 부과율 5%(5억 이하), 의무위반 경과기간 부과율 15%(2년 초과)을 기초로 산출되었다.

 

2) 부동산실명법 제10조제1항에 의하면 부동산을 매수하여 반대급부를 이행한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 장기미등기자에게는 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하고, 같은 법 시행령 제4조의4 및 별표에 의하면 부동산평가액 5억 이하인 경우 과징금 부과율 5%, 의무위반 경과기간이 2년을 초과하면 과징금 부과율 15%를 적용하여 과징금을 산정하되, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.

 

3) 청구인은 이 사건 토지에 대하여 등기권리자에 해당되지 아니하고, 조세포탈이나 법령제한을 회피할 목적이 없었으므로 이 사건 처분은 취소 또는 감경되어야 한다고 주장한다.

 

살피건대 기록에 첨부된 토지분양계약서, 각 분양토지 명의변경 인정서에 의하면 청구인이 2001. 6. 26.경 이 사건 토지의 분양권 명의를 청구외인으로 변경할 때 이 사건 토지가 순차등기대상토지로서 청구인 명의의 소유권이전등기를 경료한 이후에야 청구외인으로의 소유권이전등기가 가능하다는 사실을 알고 있었던 것으로 보이고, 이 사건 토지에 대하여 토지구획정리사업에 의한 환지절차가 완료된 2002. 11. 18. 이후에는 청구인 명의의 소유권이전등기가 가능하였음에도 2018. 1. 24.경 법원의 화해권고결정에 의하여 비로소 청구인 명의로 등기하였다는 점에서 청구인은 장기미등기자에 해당된다. 또한 이 사건의 진행과정, 취득방법, 대상 부동산의 지목 및 미등기기간이 장기간에 해당된다는 점에서, 청구인의 주장과 제출자료만으로는 조세포탈이나 법령회피의 목적이 없었다고 단정하기 어렵다.

4. 결 론

 

그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다(2018경기행심1369).