공부상 지목이 임야인 토지가 불법하게 개간되어 전으로이용된 경우 이용현황에 따라 손실보상금 산정여부

공부상 지목이 임야인 토지가 불법하게 개간되어 전으로이용된 경우 이용현황에 따라 손실보상금 산정여부

가. 원고들의 주장

 

원고들은 이 사건 토지의 공부상 지목이 임야이기는 하나, 이 사건 토지는 1980년대 초부터 개간되어 그 중 2,025㎡는 대지로 이용되고, 나머지는 전으로 이용되어 왔으므로 그와 같은 이용현황에 따라 손실보상금을 산정하여야 함에도 불구하고, 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결에서 이 사건 토지 중 1278.5㎡(대지 753㎡ ＋ 공장용지 525.5㎡)만을 그 현실적인 이용상황에 따라 보상하고, 이 사건 토지 중 위 1278.5㎡를 제외한 나머지 부분(이하 이 사건 쟁점토지부분이라고 한다)을 지목에 따라 임야로 평가하여 손실보상금을 산정한 것은 위법하다고 주장한다.

 

나. 관계법령

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률

 

제70조 (취득하는 토지의 보상) ① 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률( 한국은행법 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

 

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행령

 

제38조 (일시적인 이용상황) 법 제70조 제2항에서 "일시적인 이용상황"이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도 외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다.

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙

제24조 (무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가) 건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물(이하 "무허가건축물 등"이라 한다)의 부지 또는 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 "불법형질변경토지"라 한다)에 대하여는 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

 

부칙 제6조 (불법형질변경토지 등에 관한 경과조치) 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지 또는 무허가개간토지(관계법령에 의하여 허가·인가 등을 받고 개간을 하여야 하는 토지를 허가·인가 등을 받지 아니하고 개간한 토지를 말한다)에 대하여는 제24조 또는 제27조 제1항의 규정에 불구하고 이를 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 한다.

 

다. 판단

이 사건 쟁점토지부분이 대지 또는 전으로 평가되어야 하는지 아니면 임야로 평가되어야 하는지에 관하여 본다.

 

갑 제11호증, 제15호증의 1, 2, 제16호증의 29, 30의 각 기재 및 증인 소외 1, 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 토지는 약 30년 전부터 경작지로 이용되어 오다가 소외 4가 1987년경부터 이 사건 쟁점토지부분에서 농사를 지어 왔고, 소외 4가 사망한 이후부터는 그 아들인 소외 2가 2002년 가을까지 계속하여 이 사건 쟁점토지부분 중 약 1700평 정도에서 농사를 지어 온 사실, 원고 1의 장모인 소외 1도 1992. 2.부터 이 사건 쟁점토지부분에서 거주하면서 이 사건 쟁점토지부분 중 약 300평 정도에서 농사를 지어 온 사실, 1996. 5.경 이 사건 토지의 현황은 2,025㎡가 대지로, 4335㎡가 전으로, 나머지는 임야로 각 사용되고 있었던 사실을 인정할 수 있다.

 

그러나 이 사건 쟁점토지부분이 위와 같이 대지 또는 전으로 형질변경됨에 있어서 관계법령에 따른 적법한 인·허가를 받았음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 사건 쟁점토지부분은 불법으로 형질변경된 토지에 해당한다고 보아야 하고, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제24조, 부칙 제6조에 의하면, 불법으로 형질변경된 토지는 1995. 1. 7. 이전에 공익사업시행지구에 편입된 때에 한하여 현실적인 이용상황에 따라 보상할 뿐 그 토지가 1995. 1. 7. 이후에 공익사업시행지구에 편입되었다면 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정되어 있다.

 

또한, 이 사건과 같은 택지개발사업의 경우에는 택지개발예정지구로 지정된 때 비로소 공공사업시행지구에 편입된 것으로 보는데( 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두2635 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 2000. 12. 18. 택지개발예정지구로 지정되었다.

 

그렇다면 이 사건 쟁점토지부분은 1995. 1. 7. 이후에 공익사업시행지구에 편입된 토지이므로 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제6조에 따라 형질변경될 당시의 이용상황인 임야로 평가되어야 한다.

 

따라서 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결에서 이 사건 쟁점토지부분을 임야로 평가하여 손실보상금을 산정한 것은 타당하다.

 

3. 정당한 보상액

 

다만, 토지 등의 수용에 관한 이의재결에서 정한 손실보상금이 관계법령의 규정에 따른 정당한 보상금보다 낮을 경우 당해 이의재결은 위법하다 할 것이고, 이의재결의 기초가 된 감정평가와 이 법원의 감정촉탁에 의한 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 견해가 일치하나 품등비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에 각 감정평가 중 어느 것을 취신하는가 하는 것은 이 법원의 재량에 속하는 것이다( 대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결 참조).

 

이 사건에 있어서, 을 제3, 4호증의 각 기재와 이 법원의 주식회사 중앙감정평가법인에 대한 감정촉탁결과(이하 법원감정이라고 하고, 위 중앙감정평가법인을 법원감정인이라고 한다)에 의하면, 재결감정인들과 법원감정인은 이 사건 토지에 관하여 비교표준지의 선정과 시점수정, 지역요인의 비교, 기타요인의 보정 등에 관하여 견해를 같이하면서 개별요인의 비교에 관하여만 그 격차율을 다소 달리 산출하여, 그 가액을 별지 손실보상금내역표 기재와 같이 각 평가한 사실이 인정되고, 위 각 감정평가에서 평가방법상의 위법은 보이지 아니하므로 이 법원은 법원감정에 따라 손실보상금을 산정하기로 한다.

 

법원감정 및 변론의 전취지에 의하면, 이 사건 토지 중 원고 1, 3, 4, 5, 6 소유 지분의 가격은 이 사건 제1차 수용재결 당시인 2002. 8. 20. 현재 별지 손실보상금내역표 중 정당한 손실보상금란 기재의 각 해당 금액이 되고, 이 사건 토지 중 원고 2 소유 지분의 가격은 이 사건 제2차 수용재결 당시인 2003. 10. 21. 현재 별지 손실보상금내역표 기재와 같이 금 482,265,179원이 된다고 할 것이므로, 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결은 그 손실보상금이 법원감정을 기초로 하여 산정한 이 사건 토지에 대한 정당한 손실보상금에 미치지 못하는 한도에서 위법하다.

 

따라서 피고는 원고들에게 이 사건 토지에 대한 정당한 손실보상금과 이 사건 이의재결 및 제2차 수용재결에서 정한 손실보상금과의 차액인 별지 손실보상금내역표 중 손실보상금차액란 기재 각 해당 금액을 지급할 의무가 있다(14741).