임의경매로 토지인 부동산소유권 취득후 권리관계 변경사실을 증명하는 서류 재출과 건축관계자 변경신고서 반려처분

임의경매로 토지인 부동산소유권 취득후 권리관계 변경사실을 증명하는 서류 재출과 건축관계자 변경신고서 반려처분

1. 사건개요

청구인은 2010. 11. 17. 경매로 울산광역시 ○군 ○○면 ○○리 ○번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 등에 대한 토지를 소유권이전하고 이미 이 사건 토지상에 청구외 ○△△ 등 3명 명의로 건축허가 난 상태인 것을 피청구인에게 건축관계자변경신고를 하자, 피청구인은「건축법 시행규칙」제11조제1항의 규정에 따라 변경 전 건축주의 명의변경동의서를 보완 요구하였던바, 청구인은 이 사건 토지가 소유권이전 등기가 경료 되었으므로 위 규칙상에 규정하고 있는 ‘권리관계의 변경사실을 증명하는 서류’만으로 가능하다면서 보완 요구에 응하지 않음에 따라 피청구인은 2011. 4. 26. 건축관계자 변경신고서를 반려(이하 ‘이 사건 반려 처분’이라 한다)하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 다음과 같이 주장한다.

가.「건축법 시행규칙」제11조의 규정에 따르면, 건축관계자 변경신고 시에는 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 제출하도록 되어 있어, 피청구인이 이 사건 처분의 사유로 들고 있는 것처럼 반드시 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의신고서’를 제출하여야만 하는 것이 아니라 이에 갈음하여 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출하면 족한 것이다.

나. 한편, 우리 대법원은「건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것)」제10조제1항 및「같은 법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것)」제12조제1항제3호에는 건축주를 변경하는 경우에는 시장․군수․구청장에게 이를 신고하여야 하고, 건축관계자 변경신고에 관한「같은 법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것)」제11조제1항제1호에는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다.

다. 이러한, 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적요소에 대하여는 형식적인 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점,「민사집행법」에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가 결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구「건축법 시행규칙」제11조제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 봄이 상당하다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 각 토지와 그 토지에 건축 중인 이 사건 건축물에 대한 임의경매절차상의 확정된 매각허가 결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 이후 발급된 토지에 대한 등기부등본이 구「건축법 시행규칙」제11조제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하지 않는다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 구「건축법 시행규칙」제11조제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다(대법원 2010. 5. 13.선고 2010두2296판결)고 판시하여, 매각허가 결정서, 매각대금완납 후 발급된 토지등기부등본 등이 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당함을 분명히 하고 있다.

라. 이 처럼 청구인이 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류와 함께 건축관계자 변경신고를 하면, 피청구인은 이를 수리하는 것이 마땅할 것임에도 변경 전 건축주의 동의서를 요구하다 결국 이 사건 반려 처분한 것은 명백히 관계법령을 위반한 것이다.

3. 피청구인 주장

피청구인은 다음과 같이 주장한다.

가.「건축법 시행규칙」제11조에 따라 건축관계자 변경신고 시에는 신고서와 함께 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하여야 하는바, 이 경우 경매 등을 원인으로 한 건축주의 명의변경 등은 경락사실 그 자체만으로 권리관계의 변경사실을 증명하는 서류로 볼 수가 없고, 경매를 원인으로 할 경우 경매내용에 대지뿐만 아니라 공사 중인 건축물도 포함하여 매각허가 결정서상에 건축허가에 관한 사항이 포함되어야만 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있다.

나. 가사, 이 사건 반려 처분과 같이 건축주 명의변경 시 양수․양도인 간 계약이나 합의가 원만하게 이루어지지 않는 경우 권리관계 변경사실의 증명은 민사소송 등에 따른 건축주 명의변경 절차이행 청구소송 등의 절차를 통하여 해결하여야 할 것이며, 청구인이 증거자료로 제시한 대법원 판례(갑 제6호증)는 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가 결정서 등으로 구체화되어 있음에도 불구하고, 청구인은 위 대법원 판례와 이 사건이 마치 일치하는 것으로 자의 해석하여 경매에 의한 토지 소유권 취득이 건축 중인 건축물에 대한 모든 권리도 결정된 것으로 법리를 오해하고 있다.

4. 이 건 처분의 위법․부당여부

가. 관계법령

○「건축법 시행규칙」제11조

나. 판 단

(1) 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등 각종 증거 서류와 청구인이 2011. 5. 31. 행정심판위원회 구술심리에 출석하여 한 진술 등을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(가) 청구인은 2010. 11. 17. 이 사건 토지를 소유권이전 등기를 경료하고, 2011. 2. 15. 피청구인에게 건축관계자 변경신고를 하자, 피청구인은 2011. 3. 7. 청구인에게 ‘건축주 명의변경 동의서’를 제출하도록 보완 요구를 하였다.

(나) 피청구인은 청구인이 ‘건축주 명의변경 동의서’를 제출하지 않자 2011. 4. 26. 이 사건 반려 처분을 하였다.

(2) 위 인정 사실에 의하면,

- 먼저, 건축관계자 변경신고인 경우에는 변경 전 건축주의 명의변경동의서를 반드시 제출하여야 하는지에 대하여 살펴보면, 건축주의 명의변경에 관한「건축법 시행규칙」제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것이 아니라 건축허가에 대한 것을 권리관계자에게 건축주의 명의 변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 동시에 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것이므로, 건축허가에 대한 권리관계자가 위 규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 관할행정청에 적법하게 건축주 명의변경을 신고한 때에는 관할행정청은 그 신고를 수리하여야 할 의무가 있는 것이고, 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다 할 것이다.

- 청구인이 2011. 2. 15. 피청구인에게「건축법 시행규칙」제11조에 따라 건축관계자 변경신고를 할 시 2010. 11. 17. 전 건축주들의 토지를 모두 경매를 받아 소유권이전 등기를 경료한 ‘권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하였고, 위 규칙에 따르면, ‘건축관계자 변경신고’는 자체완성적 공법행위인 신고가 아니고 수리를 요하는 행위요건적 공법행위인 신고로 본다 하더라도 이 사건 토지의 소유권이전 등기된 등기부등본만으로도 건축관계자 변경신고는 충분하다할 것이다.

- 덧붙여,「민법」상 종된 권리는 주된 권리의 처분에 의존하고 있고, 우리나라는 부동산 소유권등기 보존은 토지와 건물을 분리하여 등기하는 것이 원칙이므로, 이 사건은 전 건축주가 건축물을 건축하기 위하여 부지정지(整地) 작업만 완료한 상태라 청구인이 경매를 받을 시 그 대가까지 지불하였으므로 이 사건 토지의 소유권이전 등기된 등기부등본도 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 봄이 타당하다.

- 따라서, 이 사건의 경우 현재 건축물이 건축된 것도 아니고 더욱이 전 건축주 명의로 건축물이 등기된 것도 아니어서, ‘건축주 관계자 변경신고’의 형식적인 요건을 갖추어 한 이 사건 신고에 대하여는 피청구인은 위 신고를 수리할 의무가 발생하므로 법리를 오해하여 이를 신고 수리하지 않은 것은 위법하다.

5. 결 론

그렇다면, 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다(2011-29).