건축물대장 직권말소처분 취소등청구

건축물대장 직권말소처분 취소등청구

 

Ⅰ. 사건개요

 

청구인은 2017. ○. ○. 한국자산관리공사 ○○지역본부장으로부터 □□군 △△면 ☆☆리 ○○번지 소재 건물 ○○○㎡, 제시외 ○○㎡, 규모의 매각결정통지서를 받았다. 2017. ○. ○. 청구인은 □□군 △△면 ☆☆리 ○○번지의 ○○○㎡(주택○○㎡, 주택○○㎡, 물치○○㎡, 축사○○㎡)의 건축물에 대하여 소유권을 이전하였다. 이 후 2018. ○. ○. 피청구인은 △△면 ☆☆리 ○○번지 ○○번지 건축물 대장 현지조사 등 사전절차를 거쳐, 청구인에 대하여 “「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제22조의 규정에 의거 ‘□□군 △△면 ☆☆리 ○○번지’의 건축물이 철거․멸실되었으나 말소신청이 없어, 소유주 ○○○의 주택(주1, 지상 1층) ○○㎡, 물치(부1, 지상 1층) ○○㎡, 축사(부2, 지상 1층) ○○㎡, 총 3개동 ○○○㎡규모에 대하여 멸실을 사유”로 건축물대장 직권말소 알림(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 통보 하였다.

 

Ⅱ. 청구인 주장

청구인은 다음과 같이 주장한다.(주요내용)

 

이 사건 건축물에 대한 본안 소송사건이 2건이나 계속 중에 있으며, 본안소송사건에서 의무를 지고 있는 토지주 측의 허위 주장 및 신고에 의하여 □□군청에서 엄연하게 실존하고 있는 건물이 철거, 멸실되었다며 직권말소를 하였고, 본안 소송사건 및 심판청구 사건에서의 결과가 확정되기 전에 말소 처분되어 이를 바탕으로 토지주 측에서 철거, 멸실 처리를 한다면 건물주인 청구인은 회복하기 어려운 손해를 입게 되므로 권리관계가 확정될 때까지는 이를 예방할 필요성이 있고, 피청구인은 건물주인 청구인에게 일체의 확인도 하지 않고 말소하였으며, 토지주 측에서 이를 바탕으로 건축물대장을 발급 받아 말소등기 신청을 할 수 있으므로 긴급하게 집행정지를 할 필요가 있으며, 실존하고 있는 이 사건 건물의 등록내용을 법원에서 권리관계가 최종 확정될 때까지 유지하도록 집행정지하는 것은 범죄수익을 실현하고자 하는 부정수급 및 사기 공범 혐의자인 형제들의 이익을 제외하고는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 전혀 없으며, 위 사유와 첨부한 증거서류 등에 의하여 본안청구의 이유 없음이 명백하지 않으므로 이 사건 처분은 취소되어야 하고, 이 사건 건축물대장의 일부 건축물인 3개 동의 직권말소처분에 대한 취소와 착오로 잘못 등록된 현황정보에 대한 정정을 구하는 청구인의 주장은 상당한 이유가 있습니다. 현재 법적 분쟁이 진행되고 있는 건축물에 대한 건축물대장 유지 후 법정 분쟁에서 권리관계가 확정된 이후에 정리하는 것이 불가능하다면, ○○㎡ 주택 건축물 1개만 말소하고, 나머지 ○○㎡축사, ○○㎡ 건물 2개동에 대하여는 말소처분을 취소하고 정비할 수 있도록 하여야 한다는 취지의 주장을 한다.

 

Ⅲ. 피청구인 주장

 

이에 대하여 피청구인은 다음과 같이 주장한다.(주요내용)

 

이 사건 토지의 소유자가 □□군 △△면 ☆☆리 ○○번지 내에는 주택(블록/함석) ○○㎡, 물치(블록/슬레트) ○○㎡, 축사(블록/아연) ○○㎡ 건물이 존재하지 않는 다며 2018.○.○. 건축물대장 말소신청을 접수하였으나, 건축물대장의 기재 및 관리에 관한 규칙 제22조제1항에 따르면 건축주나 관리자만 말소신청을 할 수 있어서 자진 취하하였고, 같은 조 제3항에 따라 피청구인이 직권으로 말소처리가 가능한 사항이어서 직접 현지 확인을 한 결과 이 사건 토지에 주택(시멘트블록) ○○㎡ 건물 1동을 제외하고는 건축물이 존재하지 않아 건축물대장상 주택 ○○㎡, 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡를 2018. ○. ○. 직권 말소하였고, 관련법에 의거 건축물대장상 소유자인 청구인에게 2018. ○. ○. 지체 없이 그 통지를 하였습니다. 청구인은 2018.○.○. 피청구인에게 최고장 형식의 이의신청을 하였는데, 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡의 건물은 이 사건 토지지의 옆 번지인 □□군 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지에 존재한다며 건축물대장의 회복을 요청하여, 2018.○.○. 이 사건 토지에 건축물이 존재하지 않기 때문에 건축물 대장을 말소하였으며, 실제 존재하는 부지인 □□군 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지의 건축물과 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡는 건축물 대장은 면적, 구조가 상이하여 동일한 건축물이라고 볼 수 없으므로 말소된 건축물대장의 회복 요건에 부합하지 않으며, 별도의 건축물대장 생성신청 대상임을 회신하였습니다. 청구인은 주택 ○○㎡은 멸실되었고, 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡는 이 사건 토지와 인접토지인 □□군 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지에 존재한다고 주장하며 이 사건 토지와 관련 건물의 법정지상권과 소송이 진행되고 있으므로 권리관계가 확정되기 이전까지는 건축물대장을 말소시키지 말아야하므로 이 사건 처분은 위법․부당하다고 주장하고 있으나, 청구인도 인정하고 있듯이 주택 ○○㎡은 이 사건 토지 또는 인접토지인 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지 중 어디에도 존재하지 않은 멸실된 상태로 건축법 제38조 및 건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제22조제3항에 따라 건축물대장이 말소되어야 합니다. 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡에 해당한다고 주장하는 건물은 이 사건 토지가 아닌 인접 토지 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지에 존재하고 있을 뿐만 아니라 그 면적도 건축물대장상의 면적과 다르고, 지붕구조 또한 함석으로 현재 슬레이트와는 상이하여 건축물대장상의 건물이라고 볼 수 없으며, 이러한 판단은 이 사건 토지와 관련된 건물을 공매한 한국자산관리공사의 공매 공고 및 감정평가 내역에서도 확인할 수 있으며, 만약 청구인의 주장과 같이 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지 지상에 존재하는 건물이 건축물 대장의 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡와 동일 건물이라고 판명되었다면 한국자산관리공사의 감정평가 당시 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡에 대하여 “소재불명”으로 공고하지 않았을 것이므로 청구인의 주장은 이유 없습니다. 청구인은 공매주체인 한국자산관리공사에서 소재불명으로 인하여 감정평가가 되지 않은 일부 동에 대하여 공매공고에서 제외하지 않은 채 건물 전체에 대해 매각하였다고 주장하고 있으나, 2017.○.○.자로 공매 유의사항에 정확히 해당 건물이 소재불명상태임이 공고되었고, 감정평가 금액 및 매각예정가액 산정에서도 제외되어 청구인의 주장은 아무런 근거가 없는 주장입니다. 이와 같이 피청구인이 건축물대장상 직권 말소한 주택 ○○㎡, 물치 ○○㎡, 축사 ○○㎡ 건축물은 이미 멸실되어 존재하지 않거나 다른 지번상에 존재하는 건물로, 현황과 건축물대장이 일치하지 않아 건축법 제38조 및 건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제22조제3항에 따라 피청구인이 직권 말소한 것으로 적법한 처분이라는 취지의 주장을 한다.

 

 Ⅳ. 이건 처분의 위법․부당여부

 

￮ 관계법령

￮ 건축법 제38조

￮ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제20조, 제20조의2, 제21조, 제22조, 제23조

 

2. 판 단

 

가. 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서와 기타 소명자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

 

1) 2017. ○. ○. 청구인은 한국자산관리공사 ○○지역본부장으로부터 □□군 △△면 ☆☆리 ○○번지 소재 건물 ○○○㎡, 제시외 ○○㎡, 규모의 매각결정통지서를 받았다.

 

2) 2017. ○. ○. 청구인은 □□군 △△면 ☆☆리 ○○번지의 ○○○㎡(주택○○㎡, 주택○○㎡, 물치○○㎡, 축사○○㎡)의 건축물에 대하여 소유권을 이전하였다.

 

3) 2018. ○. ○. 피청구인은 △△면 ☆☆리 ○○번지 건축물 대장 현지조사 등 사전절차를 거쳐, 청구인에 대하여 “「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제22조의 규정에 의거 ‘□□군 △△면 ☆☆리 ○○번지’의 건축물이 철거․멸실되었으나 말소신청이 없어, 소유주 ○○○의 주택(주1, 지상 1층) ○○㎡, 물치(부1, 지상 1층) ○○㎡, 축사(부2, 지상 1층) ○○㎡, 총 3개동 ○○○㎡규모에 대하여 멸실을 사유”로 건축물대장 직권말소 알림을 통보 하였다.

   

나. 살피건대,「건축법」제38조제1항에“특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.”고 하고, 그 각호에서 “1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우, 2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우, 3. 제35조에 따른 건축물의 유지ㆍ관리에 관한 사항, 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라 정하고 있으며,

 

「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조제1항에 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다.”, 그 각호에서 “1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다), 2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류”라 규정하고, 같은 규칙 제20조제1항에 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 지번에 관한 사항을 변경하려는 때에는 별지 제17호서식의 건축물지번 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 하며, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이를 확인한 후 그 지번을 변경하여야 한다.”, 그 각 호에 “1. 토지대장 또는 임야대장, 2. 현황측량성과도(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다), 3. 대지 소유자의 동의서(변경되는 대지의 소유권자와 건축물의 소유권자가 다른 경우에 한한다)”라 정하고, 같은 규칙 제21조제1항에 “특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성ㆍ관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”, 같은 조 제2항에 “특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”, 같은 조 제3항에 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다.”, 그 항 각호에 “1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류, 2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다), 3. 건축물대장의 지번에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 토지대장 또는 임야대장. 이 경우 건축물의 대지위치에 관한 사항일 경우에는 현황측량성과도(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다)를 포함한다. 4. 건축물대장에 도로명주소에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 도로명주소개별대장”, 같은 조 제4항에 “특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 건축물의 기재내용을 정정하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다.”고 하고, 같은 규칙 제22조제1항에 “건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 전부 또는 일부가 철거ㆍ멸실 등으로 없어진 경우에는 별지 제18호서식의 건축물대장 말소신청서를 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장의 말소를 신청하여야 한다.”, 같은 조 제3항에 “특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물이 철거ㆍ멸실되었음에도 소유자나 관리자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 법 제36조에 따른 건축물의 철거 또는 멸실 신고가 없는 경우에는 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수 있다. 이 경우 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”고 규정하고 있는 바,

 

청구인은 1-나 건물은 존재하지 않으나, 1-다 및 1-라 건물은 ○○○토지에 인접한 □□군 △△면 ☆☆리 ○○○-○번지(이하 “○○○-○토지”)위에 존재하고 있으며, 이 사건 건물들에 관하여 법정지상권 관련 소송이 진행되고 있어 건축물대장을 말소하지 않아야 할 것으로 이 사건 처분은 위법하며, 청구인은 이 사건 처분 전 피청구인이 이 사건 건물들이 존재하는 것을 전제로 재산세 과세를 하여 왔으며, 피청구인의 편의에 의해 주변 건축물에 관하여도 실제 지번과 다르게 건축물대장을 관리해 왔다는 점, 청구인은 한국자산관리공사 공매를 통해 이 사건 건물들의 소유권을 취득한 점, 피청구인이 청구인과 법률적 분쟁상태에 있는 ○○○ 등의 말소청구에 의해 이 사건 처분에 이르게 된 점 등에 비추어 이 사건 처분은 부당하다는 취지의 주장을 하고 있다.

 

[ 1-가 주택 ○○㎡, 1-나 주택 ○○㎡, 1-다 물치 ○○㎡, 1-라 축사 ○○㎡ ]

 

청구인과 피청구인이 제출한 증거자료와 인정사실 등을 종합적으로 비추어 이 사건 처분이 위법한지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인 스스로 인정하는 바와 같이 1-나 건물은 이미 멸실하였으므로, 이 사건 관련 법령에 의거 건축물대장 말소 대상에 해당한다 할 것이다. 청구인은 법정지상권 관련 소송의 진행 등을 이유로 건축물대장을 말소하지 않아야 한다는 취지의 주장을 하는데 건축물에 대한 소유권 등 민법상 권리관계는 등기부에 의해 정해지는 것으로 건축물대장은 행정사무 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것으로 그 등재로 인하여 당해 건축물에 대한 실제상 권리관계에 어떠한 변동을 초래하는 것이 아니므로 법정지상권 관련 소송이 진행중이라는 사정만으로 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다고 할 것이다. 1-다 및 1-라 건물에 대하여 청구인 스스로 인정하는 바와 같이 ○○○번지 토지 위에는 1-가 건물 외에 다른 건물은 존재하지 않으므로, 1-다 및 1-라 건물에 관하여도 ○○○번지 토지에 관한 건축물대장에서 말소 대상에 해당한다고 하지 않을 수 없다. 청구인은 1-다 및 1-라 건물은 ○○○-○토지 위에 현존하고 있으므로 건축물대장 말소 대상이 아니라는 취지의 주장을 하나 청구인이 주장하는 ○○○-○번지 토지 위 건축물과 ○○○번지 토지 건축물대장상 기재되어 있는 1-다 및 1-라 건물의 현황이 일치하지 않으므로, 1-다 및 1-라 건물이 ○○○-○번지 토지 위에 현존하고 있다는 청구인의 주장은 특단의 사정이 없는 한 사실로 인정하기 어렵다고 할 것이다. 더욱이 1-다 및 1-라 건물이 ○○○-○번지 토지 위에 현존하고 있다는 청구인의 주장이 사실이라고 가정하더라도 이는 ○○○-○번지 토지에 관한 건축물대장에서 기재내용을 정정하거나 건축물대장을 생성할 수 있는 사유에 해당하는지는 변론한다 하더라도, ○○○번지 토지 위에는 그러한 건물이 존재하지 않는 이상 여전히 ○○○번지 토지에 관한 건축물대장 말소대상에 해당한다고 할 것이다. 청구인은 1-다 및 1-라 건물에 관하여도 법정지상권 관련 소송의 진행 등을 이유로 건축물대장을 말소하지 않아야 한다고 주장하나 앞에서 살펴본 바와 같이 그러한 사정만으로 건축물대장 말소가 위법하다고 단정할 수도 없는 것이다고 할 것이다.

 

이 사건 처분이 부당한지 여부에 대하여 청구인은 이 사건 처분 전 피청구인이 이 사건 건물들이 존재하는 것을 전제로 재산세 과세를 하여 왔으며, 피청구인의 편의에 의해 주변 건축물에 관하여도 실제 지번과 다르게 건축물대장을 관리해 왔다는 점, 청구취득한 점, 피청구인이 청구인과 법률적 분쟁상태에 있는 ○○○ 등의 말소청구인은 한국자산관리공사 공매를 통해 이 사건 건물들의 소유권을 에 의해 이 사건 처분에 이르게 된 점 등에 비추어 이 사건 처분은 부당하다는 취지의 주장을 하나, 재산세 과세 여부와 건축물대장 유지 여부는 무관하다고 할 것이고, 주변 건축물 관리 현황과 이 사건 처분 역시 관련이 없다는 점, 한국자산관리공사 공매 당시부터도 1-나, 1-다 및 1-라 건물은 소재불명상태임이 공고되었고, 감정평가 금액 및 매각예정가액 산정에서도 제외되었던 점, ○○○ 등의 말소청구 여부를 불문하고 피청구인이 직권으로 말소 할 수 있는 점에 더하여 오히려 토지 위에 건축물이 존재하지 않는 경우 건축물대장을 말소하는 등으로 정비해야 하며, 건축물 부존재에도 불구하고 건축물대장상 기재를 유지할 수 있는 재량은 없는 점을 종합하면 이 사건 처분이 부당하다고 볼 수도 없다고 할 것이다.

 

더불어, 앞에서 살펴본 바와 같은 사정과 판례(헌법재판소 2004.1.29.선고 2002헌마235 전원재판부 판결 참조)에 의하면, 건축물대장은 원칙적으로 행정사무집행의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것일 뿐이고 그 등재로 인하여 당해 건축물에 대한 실체상 권리관계에 어떠한 변동을 초래하는 것은 아니므로, 건축물대장에 대한 등재행위 등은 일반적으로 청구인의 권리나 법적 지위에 영향을 미치는 바가 없어서 기본권을 침해할 가능성이 없고, 건축물대장의 말소행위의 경우에도 원칙적으로 건축물 소유자의 권리관계에 영향을 미친다고 보기 어렵기 때문에 특별한 사정이 없는 이상 이로 인하여 청구인의 기본권이 새로이 제한되는 형성적 효력이 발생한다고 볼 수는 없는 점 등을 종합하여 보면 이 건 처분이 관련법령 위반이라 볼 만한 특별한 사정을 발견할 수 없다면 위법·부당하다고 할 수 없어 청구인 주장은 이유 없다고 하지 않을 수 없다.

 

Ⅴ. 결 론

 

그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.