건축허가 불허가처분 취소청구

건축허가 불허가처분 취소청구

 

1. 사건개요

피청구인은 2017. 12. 22. ●●시 ○○읍 □□리 ***-*번지 일원 ●● □□(이내)지구 도시개발사업과 관련하여 주민공람 및 설명회 개최 공고를 하였다.

청구인은 피청구인에게 2018. 1. 2. ●●시 ○○읍 □□리 **-** 외 1필지에 단독주택 및 제1종 근린생활시설을 신축할 목적으로 건축허가 신청을 하였고, 피청구인은 관련부서 협의 및 추진위원회 의견 조회 후 2018. 1. 22. 청구인에게 건축 불허가처분을 하였다.

2. 청구인의 주장

가. 피청구인은 2017. 12. 26. 도시개발법 제7조에 따른 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고를 하였는바 동법 제9조 제5항에 따르면 제7조 제1항에 따른 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역에서 건축물의 건축 등의 행위를 하려는 자는 시장 또는 군수의 허가를 얻어야 한다고 규정하고 있으나 청구인의 신축 예정 건축물은 이미 계획되어 있는 ●● □□(이내)지구 도시개발계획안과 불일치하므로 청구인의 건축허가신청은 허가할 수 없다는 것이다.

나. 피청구인은 도시개발법 시행령에서 정하고 있는 도시개발사업에 대한 주민 등의 의견청취를 위한 적법한 공고방식을 거치지 않았다. 따라서 도시개발구역 지정에 관한 피청구인의 공고방식은 도시개발법 시행령 제11조 제2항의 적법한 공고방식이 아니므로 도시개발법 제7조 및 제9조 제5항 규정을 그대로 적용시켜 도시개발사업계획을 근거로 청구인의 건축허가신청을 거부할 수는 없다.

다. 또한, 도시개발법 제4조에서는 도시개발구역을 지정하는 자(지정권자)가 환지방식에 의한 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하는 경우 동조 제④항에 따라 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다 고 규정하고 있다. 한편, 국가, 지방자치단체 등을 제외한 자(마을주민 등)도 도시개발법 시행령 제23조에 따라, 지정권자인 시장 또는 군수 등에게 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있는데 이때에는 도시개발법 제11조 및 동법 시행령 제23조에 따라 도시개발구역의 국·공유지를 제외한 총 토지면적의 3분의 2 이상, 토지소유자 총수 2분의 1 이상의 토지소유자에게 동의를 얻어야 한다.

라. 피청구인의 2018. 3. 27. 자 건축불허가 처분 결과통지서를 보면, 청구인의 건축신축 예정지인 ‘●●시 ○○읍 □□리 **-**외 1필지’는 ‘2008.경 ●● □□(이내)지구 도시개발사업 추진위원회가 구성되고 당시 추진위원회 위원장인 ◈◈◈가 도시개발사업지구의 입안을 제안하였다. 고 되어 있다. 그렇다면, ●●시 ◆구(이내) 지구 도시개발구역 지정의 최초 제안자는 □□(이내)지구 일대의 소유자들로서 이들이 구성한 추진위원회를 통하여 도시개발구역 지정계획이 수립된 것인데 당시 위 추진위원회는 도시개발법 시행령제23조에 따른 인근 토지소유자들의 동의를 전혀 얻지 않았다.

마. 따라서 이 사건 처분의 근거사유인 ●● □□(이내)지구 도시개발사업 계획은 최초 제안 당시부터 토지소유자 등의 동의를 얻지 않은 상태로 진행된것이므로 위법한 것이고 이에 따라서 위법한 도시개발사업 계획을 근거로한 이 사건 처분 역시 위법·부당한 것이다.

바. 피청구인이 제출한 도시개발구역지정 및 개발계획 제안서만으로는 ●●□□(이내)지구 추진위원회가 도시개발법에서 정한 토지소유자 등의 동의를 얻었는지 여부를 확인할 수 없으므로 최소한 추진위원회에서 2015. 12. 14.도시개발법 제11조에 따라 도시개발구역 지정 제안서를 제출하였을 당시에 첨부된 토지소유자 등의 동의서 등을 확인하여야 할 것인 바 청구인은 피청구인에게 문서제출을 요구한다.

3. 관련 법령

❍「건축법」제11조❍「도시개발법」제4조제4항, 제7조제1항, 제9조제5항

4. 인정사실

당사자 사이에 다툼 없는 사실, 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서,답변서, 갑 제1~5호증, 을 제1~2호증 및 직권자료의 기재사실을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

가. 피청구인은 2017. 12. 22. 일간신문(◑◑◑◑◑◑, ◎◎◎◎), 시보, 인터넷홈페이지에 □□(이내)지구 용도지역 결정(변경), 도시개발 구역지정 및 개발계획 수립, 전략 환경영향평가(초안) 공람 및 설명회 개최 공고를 하였다.

〇 사 업 명 : ●● □□(이내)지구 도시개발사업

〇 위 치 : 충청남도 ●●시 ○○읍 □□리 ***-*번지 일원

〇 면 적 : 615,959㎡

〇 사업기간 : 실시계획인가일 ~ 환지처분일

〇 시 행 자 : (가칭) ●● □□(이내)지구 도시개발사업조합

* 시행자는 도시개발법 제11조에 따라 추후 지정 예정

* 제안자 : ●● □□(이내)지구 도시개발사업 추진위원회 위원장 ◈◈◈ 〇 시행방식 : 도시개발사업(환지방식)

 

나. 청구인은 2018. 1. 2. 피청구인에게 건축허가 신청을 하였다.

〇 위치(지목) : ●●시 ○○읍 □□리 **-** 외 1필지(대, 전)

〇 지역지구 : 계획관리지역

〇 건축면적 : 262.35㎡

〇 연면적 : 493.02㎡

〇 신청현황 : 제1종 근린생활시설 (1층 소매점 243.9㎡), 단독주택(2층다가구주택 133.2㎡, 3층 다가구주택 115.92㎡)

〇 높이 및 층수 : 12m, 지상 3층

 

다. 피청구인은 2018. 1. 3. 청구인의 건축허가 신청과 관련하여 관련실과에 관련법 검토 요청을 하였고, 2018. 1. 4. ~ 2018. 1. 19. 관련실과로부터 업무회신을 받았으며, 그 주요내용은 아래와 같다.

㈎ ♤♤과 :

가. 국토부 소관 국유지인 ○○읍 □□리 **-**, **-**에 대하여 국유재산 사용허가 검토 중으로 허가를 득한 후 사업 추진하기 바람

나.우수관로 매설 계획인 농림부 소관 국유지(○○읍 □□리 **-**, 구거)에 대한 사용허가 중으로 허가를 득한 후 사업 추진 바람

㈏ ♤♤♤♤과 : 계획관리지역 내 4층 이하의 건축법 시행령 별표 1에 해당하는 제1종 근린생활시설(소매점) 및 단독주택(다가구주택)일 경우 건축 가능한 용도이며 건폐율 40% 이하 및 용적률 100% 이하일 경우 적합함

㈐ ♤♤♤♤과 : 해당 지역은 도시개발법 제9조제5항에 의거 허가 대상으로 건축허가 신청내용이 본 도시개발계획상 토지이용계획과 불부합하므로 신축예정인 건축물의 철거가 예상되며 사업부지내 추진위(토지주) 사업비 부담금증가 및 도시개발사업 추진 지연 등 사업차질 우려됨

라. 피청구인은 2018. 1. 14 ●●시 □□(이내)지구 도시개발사업 추진위원회위원장에게 건축허가(신축)에 따른 의견 조회하였고 2018. 1. 16 건축허가(신축)에 따른 의견 회신을 받았다.

- 회신 내용 : 건축허가 신청내용이 본 도시개발계획 상의 용도가 불일치(준주거시설용 지내 단독주택)한 문제 및 향후 환지계획시 토지 정형화에 따른증환지(감보율 적용)가 예상되어 건축주의 금전적 부담 우려가 예상되고 또한 개발계획 상 대로변 교차로에 접한 필지에 건축물 배치가 부정형 함에 따른 도시경관 악화가 우려되는 내용을 건축주에게 안내하여 주시고 도시개발법 제9조제5항, 같은 법 시행령 제16조 규정에 의거 건축허가(신축)에 대하여 제한하여 주시기 바람

마. 피청구인은 2018. 1. 22. 청구인에게 건축허가(신청) 불허가 알림을 통지하였다.

※ 불허가사유 : 해당 지역은 건축허가 신청 내용이 공람 중인 도시개발계획과 건축물의 신축계획이 불일치하고 단지 계획고가 결정되지 않은 상태로 건축물의 존치가 불가능하여 불허가

바. 청구인은 2018. 3. 16. 피청구인에게 건축불허가 처분에 대하여 이의신청서를 제출하였다.

※ 주요내용 : 이 사건 처분에는 명확한 처분근거법령과 처분사유조차 설시되어 있지 아니하고 이 사건 토지 이외에도 다른 건물 부지를 알아보기 위하여 인근 토지 소유자들을 여럿 만나보았으나 이들도 도시개발계획에 대해서는아무 말 없는 등 도시개발계획이 시행되었다는 근거가 명확하지 않음

사. 피청구인은 2018. 3. 27. 청구인에게 건축불허가 처분 이의신청 결과에 대한 통지를 하였다.

※ 기각사유 : ●●시 ○○읍 □□리 **-**외 1필지 일원은 □□(이내)지구도시개발사업 추진위원회에서 2008년 추진위를 구성하여 2015. 12. 구역지정 및 개발계획(안) 제안, 2016. 11. ●●시에서 제안 수용 통보하였으며 당월 구역지정 및 개발계획(안) 수립을 ●●시에 요청하였습니다. ●●시에서는관계기관(부서)협의를 거쳐 2017. 12. 22. □□(이내)지구 도시개발사업 주민의견 청취 공고를 『도시개발법』 제7조 제1항 및 같은 법 시행령 제11조에 의거 실시하였음. ●●시 ○○읍 □□리 **-**외 1필지 건축허가신청 건은 건축협의 당시(2018.1.12.) □□(이내)지구 도시개발사업 주민의견 청취공고한 사항으로 『도시개발법』제9조 제5항에 의거 행위하려는 자는 시장등의 허가를 받아야 하는 상황임. 귀하의 건축허가신청 건은 별첨 2.와 같이 공람 중인 □□(이내)지구 도시개발계획(안)과 건축물의 신축계획이 불일치하고 단지 계획고가 결정되지 않은 상태로 건축물이 신축되더라도 존치가 불가능하여 불허가 처분하였음을 알려드림

5. 이 사건 처분의 위법ᆞ부당 여부

청구인은 ‘피청구인이 제출한 도시개발구역지정 및 개발계획 제안서만으로는 ●● □□(이내)지구 추진위원회가 도시개발법에서 정한 토지소유자 등의 동의를 얻었는지 여부를 확인할 수 없고 현재 청구인이 확인한 바에 의하면 ●● □□(이내) 지구 추진위원회의 대표자인 위원장 ◈◈◈가 사망하였다는소문이 돌고 있을 ◑◑로 추진위원회의 실존여부가 매우 불명확하다’고 주장한다.

건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 및 기타 관계법령에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 위 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수없으며, 다만 건축허가를 불허할 만한 중대한 공익상의 필요 내지 현저한 공익상의 필요가 인정되는 경우에만 예외적으로 그 허가신청을 반려할 수 있다고 하여야 할 것이다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006두1227 판결, 2003.4. 25. 선고 2002두3201 판결 등 참조)살피건대, 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역에서 건축 행위를 하려는 자는「도시개발법」제9조 제5항에 따라 시장 등의 허가를 받아야 하는바, 제출된 입증자료 및 직권조사 자료, 현장확인결과 등을 종합하여 살피건대, 추진위원회는 2015. 12. 14. 토지면적의70.18%, 토지소유자 총수의 53.63%의 동의를 얻어 이 사건 개발사업에 관한 제안을 접수하였고 피청구인은 2017. 12. 22. 중앙지 1건(◑◑◑◑◑◑),지방지 1건(◎◎◎◎) 및 2017. 12. 22. 부터 2018. 1. 17.까지 피청구인의홈페이지(고시공고 게시판)에 이 사건 사업 관련 주민 의견청취 내용을 공고한 것으로 보인다.

아울러, 청구인은 이 사건 공고에 이 사건 사업의 시행자가 ‘(가칭)●●□□(이내)지구 도시개발사업조합’으로 명시되어 있는데 도시개발사업의 시행자로 지정되기 위해서는 「도시개발법」제13조 제3항에 따라 조합설립인가를 받아야 하나 현재 추진위원회는 설립 인가를 받지 않고 실존하지 않는 것으로 파악되어 이 사건 사업이 위법하다고 주장하나, 기존 추진위원장의 유고에 따라 ●● □□(이내)지구 도시개발사업 추진위원장으로 ◈◈◈ 신임위원장을 2018. 5. 2. 추대하여 현재 이 사건 신청지를 포함한 도시개발사업은 ‘도시개발구역 및 개발계획 수립 협의’단계가 진행 중인 것으로 확인되었다.

따라서, 이 사건 신청지가 2017. 12. 22. ‘□□(이내)지구 구역지정 및 개발계획(안) 주민공람 공고(●●시 공고 제****-****호)’란 명칭으로 공고되었고, 그 밖의 도시개발사업 절차진행에 있어서도 별다른 문제가 발견되지 않은 이상, 피청구인이 이 사건 사업 구역 내에 건축물을 신축하겠다는 청구인의 신청에 대하여 청구인의 건축물 신축계획이 공람 중인 □□(이내)지구 도시개발계획(안)과 일치하지 아니하고 단지계획고가 결정되지 않은 상태여서 건축물이 신축되더라도 존치가 불가능하다는 이유로 한 이 사건 처분이재량권을 일탈ᆞ남용하여 위법하다고 볼 수 없다 할 것이다.

6. 결 론

그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 주문과 같이 재결한다(2018-0000).