공동주택관리법 위반 생활체육시설을 카페로 용도변경 행위허가 신고 미행행으로 시정명령 취소청구

공동주택관리법 위반 생활체육시설을 카페로 용도변경 행위허가 신고 미행행으로 시정명령 취소청구

1. 사건개요

 

청구인은 ○○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 입주자대표회의인데, 피청구인은 2023. 3. 7. 이 사건 아파트 용도변경 관련 행위허가･신고 미이행 사실을 확인하고, 같은 해 3. 10. 청구인과 이 사건 아파트 관리소장 및 관리단에게 ｢공동주택관리법｣ 위반에 따른 시정명령 및 고발 등 처분 사전통지 후, 같은 해 4. 6. 같은 법 제94조 규정에 의거 시정명령을 하였다.

 

피청구인은 2023. 5. 17. 위 시정명령 처분의 당사자를 이 사건 아파트 관리사무소장, 이 사건 아파트 관리단, ○○종합관리(주)로 변경한 ｢공동주택관리법｣ 위반 시정명령 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

 

2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

 

가. 관계법령

【행정심판법】

제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다.

 

【공동주택관리법】

제1조(목적) 이 법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. ~ 6. (생략)

7. “입주자등”은 입주자와 사용자를 말한다.

8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

9. (생략)

10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)

3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)

3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위

4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.

③ 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가를 하거나 신고의 수리를 한 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고의 수리를 한 것으로 본다.

④ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다.

⑤ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다.

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항부터 제3항까지에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다.

제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

제94조(공사의 중지 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

② 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 제1항에 따라 공사의 중지 등 필요한 조치를 명하는 경우 그 내용을 해당 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게도 통보하여야 한다.

③ 관리주체는 제2항에 따라 통보받은 내용을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하고 입주자등의 열람, 복사 요구에 따라야 한다.

제99조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. ~ 1의3. (생략)

1의4. 제35조제1항 및 제4항을 위반한 자(같은 조 제1항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외한다)

【공동주택관리법 시행령】

제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.

[별표 3]

공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(제35조제1항 관련)

구분		허가기준	신고기준
용도변경	다. 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터를 각각 전체 면적의 2분의 1 범위에서 주차장 용도로 변경하는 경우[2013년 12월 17일 이전에 종전의 「주택건설촉진법」(법률 제6916호 주택건설촉진법개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조 및 종전의 「주택법」(법률 제13805호 주택법 전부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축한 20세대 이상의 공동주택으로 한정한다]로서 그 용도변경의 필요성을 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우	1)「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 설치기준에 적합한 범위에서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하여 부대시설이나 주민공동시설로 용도변경을 하는 경우(영리를 목적으로 하지 않는 경우로 한정한다). 이 경우 필수시설은 어린이집 및 경로당이 아닌 시설만 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회 심의를 거쳐 그 전부를 다른 용도로 변경할 수 있다. 가) 필수시설이나 경비원 등 근로자 휴게시설로 용도변경을 하는 경우: 전체 입주자등 2분의 1 이상의 동의 나) 그 밖의 경우: 전체 입주자등 3분의 2 이상의 동의

 

나. 판 단

 

1) 인정사실

이 사건 청구서 및 답변서, 사업자등록증, 의견제출서, ｢공동주택관리법｣ 위반 처분사전통지, 2023. 4. 6.자 시정명령, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

 

가) 청구인은 이 사건 아파트의 입주자대표회의이다.

나) 피청구인은 2023. 3. 7. 이 사건 아파트의 행위허가･신고 미이행(불법 용도변경) 사실을 확인하고, 같은 해 3. 10. 청구인과 이 사건 아파트 관리소장 및 관리단에게 ｢공동주택관리법｣ 위반에 따른 시정명령 및 고발 등 처분사전통지를 하였다.

다) 청구인은 2023. 3. 17. “본 시설은 시공사인 ○○건설에서 준공 당시에 시공하였으므로 사용승인을 시청으로부터 받은 것으로 인지하고 있었으나, 사용승인을 받지 않은 것을 늦게 알아 행위신고를 하기로 의결하였다”는 내용의 의견을 제출하였다.

라) 피청구인은 2023. 4. 6. 청구인, 이 사건 아파트 관리사무소장, 이 사건 아파트 관리단에게 이 사건 아파트 지1층 행위허가･신고 미이행을 이유로 ｢공동주택관리법｣ 제94조 규정에 의거 시정명령을 하였고, 같은 해 5. 17. 위 시정명령 처분의 당사자를 이 사건 아파트 관리사무소장, 이 사건 아파트 관리단, ○○종합관리(주)로 변경한 이 사건 처분을 하였다.

 

2) 이 사건 처분의 적법 여부

 

청구인은 이 사건 아파트 입주전 사업주체와 협약서 서명할 당시 생활체육시설의 용도변경을 약속하여 공용카페로 용도변경된 줄 알고 있었으나, 사업주체가 약속을 이행하지 않았기 때문에 많은 비용을 들여서 만들어진 공간을 철거하는 것은 문제가 있으며 입주민 동의를 2/3이상 받아서 용도변경 절차를 진행할 예정이라며 이 사건 처분의 취소를 구하고 있다.

 

본안 판단에 앞서 청구인의 청구적격을 살펴본다.

 

｢행정심판법｣ 제13조에서 규정하고 있는 ‘법률상 이익’은 당해 처분의 근거 법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익이 있는 경우를 말하고 간접적이거나 사실적ㆍ경제적 이해관계를 가지는데 불과한 경우는 해당되지 아니한다.

 

｢공동주택관리법｣ 제94조제1항에 의하면, 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정되어 있고,

 

이에 따라 피청구인이 2023. 3. 10. 청구인에게 이 사건 처분사전통지를 한 점, 청구인이 같은 해 3. 17. 이 사건 처분사전통지에 대한 의견을 제출한 점, 피청구인이 2023. 4. 6. 시정명령 처분 상대방으로 청구인을 기재하였다가 같은 해 5. 17. 처분의 상대방을 변경한 점 등에 비추어 이 사건 처분의 근거법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 있으므로 청구인에게 이 사건 처분의 취소를 다툴 수 있는 청구인 적격이 인정된다 할 것이다.

 

｢공동주택관리법｣ 제35조제1항에 의하면, 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 하고, 같은 법 제94조제1항에 따르면, 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

 

살피건대, 인정사실 및 관계법령에 의하면 이 사건 아파트가 공동주택 행위허가신고를 하지 않고 생활체육실을 카페로 용도변경하여 ｢공동주택관리법｣ 제35조제1항을 위반한 사실이 명백하고, 이에 피청구인이 같은 법 제94조 규정에 따라 한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이므로 청구인의 주장은 이유가 없다.

 

3. 결 론

그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다(1003).