매매와 공매를 통해 소유권 취득과 등기사항정부증명서 첨부 건축관계자변경신고반려처분 취소청구(참고자료)

매매와 공매를 통해 소유권 취득과 등기사항정부증명서 첨부 건축관계자변경신고반려처분 취소청구(참고자료)

1. 처분의 경위

가. C은 00년경 피고로부터 별지 목록 기재 각 건물(이하 순번에 따라 '이 사건 1 내지 5건물'이라고 한다)을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다.

나. 이 사건 각 건물은 00년경 가압류등기 촉탁으로 사용승인이 이루어지지 않은 채 모두 C 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 후 강제경매절차 또는 공매절차에 의하여 매각되었다.

다. 원고 A는 0000. 0.0.주식회사 D, E, F, G으로부터 각 매매를 원인으로 이 사건 1, 2, 3, 5건물에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 B는 0000. 0. 0. 공매를 원인으로 이 사건 4건물에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고 A는 피고에게, ① 0000. 00. 00. 이 사건 1건물에 관하여 ② 0000. 00. 00. 이 사건 2, 3건물에 관하여 그 건축주를 C에서 원고 A로 변경하는 내용의 건축 관계자 변경신고를 하였고, 원고들은 피고에게 ③ 0000. 00. 00. 이 사건 4, 5건물에 관하여 그 건축주를 C에서 원고들로 변경하는 내용의 건축 관계자 변경신고를 하였다(이하 통틀어 '이 사건 각 신고'라고 한다). 원고들은 이 사건 각 신고 시 원고들 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 이 사건 각 건물에 관한 건물등기사항전부증명서를 첨부하여 제출하였다.

마. 피고는 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 따른 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 제출하지 않았다는 이유로, 원고 A에게 ① 0000. 00.00.. 이 사건 1건물, ②0000.0.0.이 사건 2, 3건물, 원고들에게 ③ 0000.00.00. 이 사건 4, 5건물에 관한 이 사건 각 신고를 모두 반려하였다.

2. 본안 전 항변에 대한 판단

가. 피고의 항변
이 사건 각 건물은 이미 건축공사가 완료되었으므로, 원고들이 건축주 명의 변경을 위한 건축 관계자 변경 절차의 이행을 구할 소의 이익이 없다.

나. 판단

건축공사를 완료하고 건축법상 최종적인 절차로서 건축허가상 건축주 명의로 사용검사승인까지 받아 소유권보존등기를 마친 경우와는 달리, 비록 건축공사 자체는 독립한 건물로 볼 수 있을 정도에 이르렀으나 그 적법한 사용에 이르기까지 필요한 건축법상의 각종 신고나 신청 등의 모든 절차를 마치지 않은 채 소유권보존등기를 마친 경우에는, 

 

그 건물의 원시취득자는 본인 앞으로 건축주 명의를 변경하여 그 명의로 건축법상 남아 있는 각종 신고나 신청 등의 절차를 이행함으로써 건축법상 허가된 바에 따른 건축을 완료할 수 있을 것이므로, 이러한 경우 그 건물의 정당한 원시취득자임을 주장하여 건축주 명의변경 절차의 이행을 구하는 소에 소의 이익이 없다고 할 수 없다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결 참조).

건축법상 사용승인 절차가 이루어지지 않은 채 이 사건 각 건물에 관한 소유권보존등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 원고들은 건축 관계자 명의변경 절차를 마쳐 이 사건 각 건물에 관한 건축주로서 건축법상 허가된 바에 따른 건축을 완료할 소의 이익이 존재한다. 피고의 본안 전 항변은 이유 없다.

3. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 각 건물에 관한 소유권을 취득하였고, 그 사실을 증명하기 위해 제출한 건물등기사항전부증명서는 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정하는 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다. 그런데도 피고는 추가 서류의 제출을 요구하며 이 사건 각 신고를 반려하였다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

 

다. 판단

1) 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 '변경 전 건축주의 명의변경동의서' 또는 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다.

이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 참조).

또한, 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 행정관청에 적법하게 건축주 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결 참조).

2) 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 건물에 관한 등기사항전부증명서는 원고 A가 이 사건 1, 2, 3, 5건물을 매수하여 그 소유권을 취득하였고, 원고 B가 공매절차에 의하여 이 사건 4건물에 관한 소유권을 취득한 사실을 증명할 수 있는 서류로서 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 규정하는 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다.

 

원고들은 이 사건 각 건물에 관한 건물등기사항전부증명서를 갖추어 건축 관계자 명의 변경을 구하는 이 사건 각 신고를 하였으므로, 피고는 이를 수리하여야 한다(원고 A는 이 사건 5건물, 원고 B는 이 사건 4건물의 소유자로서 각자 해당 건물의 건축주 명의를 C에서 본인 및 본인의 의사에 기하여 지정한 나머지 원고 공동으로 변경을 구할 수 있다). 따라서 이 사건 각 신고를 반려한 피고의 각 처분은 모두 위법하다(60135).