구거부지 점유 사용료 및 변상금 평가기준시기와 부과처분취소

구거부지 점유 사용료 및 변상금 평가기준시기와 부과처분취소

다산행정사사무소 김진영 행정사입니다(02-936-1488).

 

【판시사항】

 [1] 국유재산 점용에 대하여 부과하는 변상금 및 그 기준이 되는 사용료 산정을 위한 국유재산가액 평가 기준 시기

[2] 학교법인 갑이 점유개시 당시 ‘구거’였던 토지를 점유개시 후 복개하여 주차장 부지로 사용하여 오다가 이에 대한 사용료 부과처분을 받은 사안에서, 위 토지 가격은 점유를 개시할 당시 상태(=구거)를 기준으로 평가하여야 한다고 한 사례

 

【판결요지】 

[1] 국유재산 점용에 대하여 부과하는 변상금 및 그 기준이 되는 사용료 산정을 위한 국유재산 평가는 달리 특별한 사정이 없는 한 점유자가 점유를 개시할 당시의 상태를 기준으로 하여야 하고, 점유개시 이후에 점유자가 원래 토지용도와 다른 용도로 형질변경한 경우라 하더라도 변경된 상태를 기준으로 하여서는 아니 된다.

[2] 병원을 운영하는 학교법인 갑이 병원 주차장 부지의 원활한 이용을 위하여 병원과 주차장 부지 사이에 위치한 ‘구거’였던 토지를 점유개시 후 이를 복개하여 원래와 다른 용도로 형질을 변경한 뒤 병원 주차장 부지로 사용하여 오다가 이에 대한 사용료 부과처분을 받은 사안에서, 위 토지의 가격은 갑이 점유를 개시할 당시 상태인 ‘구거’를 기준으로 평가하여야 할 것이므로, 토지의 점유개시 당시 상태나 용도와 전혀 다른 대지의 개별공시지가를 기준으로 토지 가격을 산정하고 이를 기준으로 한 사용료 부과처분은 위법하다고 한 사례.

 

【주 문】

1. 피고가 2010. 5. 24. 원고에 대하여 한 사용료 24,938,000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

주문과 같다.

 

【이 유】

1. 기초 사실

가. 원고는 용인시 처인구 00동 000에서 연세대학교 의료원 용인세브란스 병원(이하 ‘이 사건 병원’이라 한다)을 운영하던 중 같은 동 328-14, 15, 16토지를 각 매수하여 토지형질변경허가(답→대지)를 받아 위 병원의 주차장 부지(이하 ‘이 사건 주차장 부지’라 한다)로 조성하여 사용하고 있다. 

나. 한편 국유지인 같은 동 328-2 구거 1,098㎡ 중 370㎡는 이 사건 병원과 이 사건 주차장 부지 사이에 위치한 구거로, 원고는 이 사건 주차장 부지의 원활한 이용을 위하여 위 370㎡ 중 33㎡에 대하여는 2004. 8.경부터, 나머지 337㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여는 2005. 1.경부터 각 현재까지 피고로부터 농업기반시설부지 목적 외 사용승인 및 사용기간연장을 받아 복개공사를 한 다음 현재까지 주차장 부지로 사용하고 있다.

다. 피고는 2010. 5. 24. 원고에게 이 사건 토지의 2010년분 사용료로 이 사건 주차장 부지인 위 00동 328-15 대 2,046㎡의 2009년 공시지가를 기준으로 산정하여 24,938,000원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 이에 원고는 2010. 7.경 피고에게 이의신청을 하였으나, 같은 달 29일 피고로부터 이 사건 처분이 적법하다는 회신을 받았다.

 

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

 

가. 원고의 주장

 

이 사건 토지의 사용료 산정을 위한 이 사건 토지의 가액평가는 원고가 이 사건 토지의 점유를 개시할 당시의 상태(구거)를 기준으로 하여야 할 것인데, 피고는 사용승인 후 원고의 투자에 의하여 가치가 증대된 상태(주차장 부지)를 기준으로 하여 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 판단

 

살피건대, 농업생산기반시설관리자는 농업생산기반시설이나 용수를 본래 목적 외의 목적에 사용하는 사용자로부터 농업생산기반시설을 유지하거나 보수하는 데에 필요한 경비의 전부 또는 일부를 징수할 수 있고( 농어촌정비법 제23조 제3항), 위 경비의 징수는 당해 토지의 공시지가를 기준으로 하며,

공시지가가 정하여지지 아니한 농업기반시설의 부지인 토지를 사용하는 때에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항에 따른 토지가격비준표에 따른 평가액 또는 같은 법 제21조에 따라 감정평가업자가 감정한 평가액으로 하되, 용수로·배수로, 농로 등을 통행로·진입로 또는 이와 유사한 용도로 사용하는 경우(가)목에 해당하는 경우로서 감정평가 비용이 연간 예상 경비 징수액에 비추어 과다하다고 인정되면 유사한 이용 가치를 가진 인근 토지의 공시지가로 하여 그 100분의 5에 해당하는 금액을 사용료로 징수하도록 하고 있고( 농어촌정비법 시행령 제32조 제1항 제3호),

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제1항은 토지의 가격을 산정하는 경우 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있다. 또

한 국유재산의 점용에 대하여 부과하는 변상금 및 그 기준이 되는 사용료의 산정을 위한 국유재산의 평가는 달리 특별한 사정이 없는 한 점유자가 점유를 개시할 당시의 상태를 기준으로 하여야 하고 점유개시 이후에 점유자가 원래의 토지용도와 다른 용도로 형질변경한 경우라 하더라도 변경된 상태를 기준으로 하여서는 아니 된다 할 것이다( 대법원 1994. 9. 9. 선고 94누2510 판결 등 참조).

이러한 법령의 취지와 법리를 전제로 이 사건을 보건대, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 토지의 가격을 산정함에 있어 인근 대지인 00동 328-15 대 2,046㎡의 개별공시지가를 가격산정의 기준으로 삼았으나,

이 사건 토지는 원래 구거로서, 원고는 점유개시 당시에 구거였던 이 사건 토지를 점유개시 후에 이를 복개하는 등으로 그 형질을 변경하여 이 사건 병원의 주차장으로 사용하고 있다.

그렇다면 이 사건 토지의 가격은 원고가 점유를 개시할 당시의 상태를 기준으로, 즉 구거를 기준으로 평가하여야 한다고 할 것이므로 이 사건 토지의 점유개시 당시의 상태나 용도와 전혀 다른 대지의 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가격을 산정하고 이를 기준으로 하여 사용료를 부과한 이 사건 처분은 위법하다(한편 피고는 원·피고 사이에 사법상 계약이 체결된 것이므로 현재의 이용상태를 기준으로 사용료가 부과되어야 한다는 취지로 주장하나, 이 사건 목적 외 사용승인은 피고가 공권력을 가진 우월한 지위에서 행한 행정처분이므로 사법상 계약을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다).

게다가 구거를 기준으로 산정한 사용료가 얼마인지에 관한 입증이 없으므로, 이 사건 처분은 전부 취소될 수 밖에 없다 할 것이다.

 

3. 결론

 

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다(수원지방법원 2011. 4. 14. 선고 2010구합15071 판결 ).