부동산실명법위반 장기미등기 과징금부과처분 취소청구

부동산실명법위반 장기미등기 과징금부과처분 취소청구

 

부동산실명법을 위반하여 매매대금을 지급한 뒤 장기미등기하여 과징금부과처분을 받은 사례의 재결례를 살펴보겠습니다.

 

재결 요지

청구인이 등기신청을 할 수 없었던 정당한 사유가 있었다고 보기 어려우나, 청구인에 대하여 ‘의무위반 경과기간 2년 초과’에 해당하는 과징금 부과율을 적용한 것은 법규명령상 처분기준을 잘못 적용하여 위법하다. 또한 청구인에게 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었던 것으로 보이지도 않는 바, 피청구인이 그러한 사정을 고려하지 않고 과징금을 감경하지 않은 것은 재량권의 일탈·남용이다.

 

주 문

피청구인이 2016. 5. 30. 청구인에 대하여 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 제1항 위반(장기미등기)을 이유로 한 과징금 251,234,700원의 부과처분을 취소한다.

 

청구 취지

주문과 같다.

 

이 유

 

1. 사건개요

 

가. 청구인은 2003. 2. 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇소재 도로부지 249.8.m2 (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 청구외 김〇〇으로부터 매수하고 매매대금을 지급하였으나, 청구외 김〇〇이 등기이전에 협조를 하지 않고, 연락도 되지 않아, 장기간 등기를 하지 못하고 있다가 2012. 10. 중순경 청구인이 김〇〇을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하여, 2013. 3. 7. 청구인승소의 확정판결을 받았다.(이하 ‘이 사건 확정판결’이라 한다)

 

나. 위 승소확정 판결 후, 2013. 3. 8. 청구인은 이 사건 토지에 대한 소유권이전 등기를 신청하였으나, 판결문상 김〇〇의 주소와 토지대장상 동인의 주소가 일치하지 않아 동일인이 아니라는 사유로 등기국으로부터 등기신청 반려통지를 받았고, 2013. 3. 11. 청구인이 그 당시 추진하던 사업과 관련한 형사사건으로 구속되어 교도소에 수감되었다가 2015. 3. 10. 출소하였다.

 

다. 청구인은 교도소 출소 후, 등기신청을 하였으나, 이 사건 확정판결의 판결문상 청구인의 주소가 잘못 기재되어 있어, 청구인의 판결문상 주소를 정정하는 판결경정 결정(2015. 6. 19.)를 받은 후, 2016. 3. 29. 이 사건 토지에 대한 최종 등기신청을 하였다.

 

라. 피청구인은 2016. 5. 19. 청구인에게 이 사건 토지를 2013. 3. 7.부터 2016. 3. 29. 까지 장기미등기하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항을 위반하였음을 이유로, 과징금부과 처분사전통지서를 송부하고, 의견 제출절차를 거친 후, 2016. 5. 30. 청구인에 대하여 부동산실명법 위반 과징금 251,423,700원 부과 처분을 하였다.

 

2. 청구인 주장

 

가. 청구인은 2003. 2. 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇소재 도로부지 249.8.m2 (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 청구외 김〇〇으로부터 매수하고 매매대금을 지급하였으나, 청구외 김〇〇이 등기이전에 협조를 하지 않고, 김〇〇을 소개시켜준 청구인의 지인인 청구외 정〇〇도 장기간 연락이 되지 않아, 장기간 등기를 하지 못하고 있다가 2012.10. 중순경 청구인이 김〇〇을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하여, 2013. 3. 7. 청구인 승소의 확정판결을 받았다.

 

나. 이 사건 확정판결 후, 2013. 3. 8. 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기신청을 하였는데, 판결문상 김〇〇의 주소와 토지대장상 동인의 주소가 일치하지 않아 동일인이 아니라는 사유로 등기국으로부터 등기신청 반려통지를 받았다. 한편, 이 사건 토지의 등기부상에 서울특별시를 권리자로 하여 압류등기가 되어있고, 1971. 10. 24.자로 청구 외 이〇〇과 임〇〇명의로 소유권이전청구권보전 가등기가 기입되어 있어 청구인 명의로 등기이전이 되더라도 가등기권리자가 그 권리를 행사하는 경우 청구인 명의의 소유권이전등기가 무효가 될 수 있는 불안정한 상태에 있었던 점도 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 바로 할 수 없었던 장애요인에 해당한다.

 

다. 또한, 2013. 3. 11. 청구인은 그 당시 추진하던 사업과 관련한 형사사건으로 구속되어 교도소에 수감되었고, 2015. 3. 10. 출소하였는바, 해당 기간 동안은 물리적으로 소유권이전등기신청을 할 수 없었다.

 

교도소 출소 후, 이 사건 토지에 대한 취득세 체납으로 강남구청에서 청구인의 재산을 전부 압류하여 등기신청비용 마련에 시간이 걸렸고, 이 사건 확정판결의 판결문상 청구인의 주소가 잘못 기재되어 있어, 청구인의 판결문상 주소를 정정하는 판결경정 결정(2015. 6. 19.)를 받고, 여러 법무사 및 변호사 사무실을 찾아가 자문 받는 등 여러 곳을 전전하다가 가까스로 2016. 3. 29. 최종 등기신청을 하기에 이른 것이다.

 

라. 위와 같은 사실을 종합하면, 청구인에게는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었으며, 고의로 등기기한을 방기하여 도과하거나 해태한 것이 전혀 아니다. 더구나 이 사건 토지는 지목이 도로부지여서 재산세가 부과되지 않으므로, 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에서 정한 제한을 회피할 목적은 전혀 없었는바, 그러한 사정을 고려하지 않고 피청구인이 이 사건 처분을 한 것은 위법·부당한 처분이다.

 

3. 피청구인 주장

 

가. 청구인은 이 사건 토지를 2003. 3. 본인이 반대급부를 이행한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기절차를 이행하여야 함에도 불구하고, 매수인의 부주의로 인해 이전등기절차를 이행하지 못한 후, 추후 소유권이전등기청구소송에서 승소하여 2013. 3. 7.에야 확정판결을 받았다.

 

나. 판결문과 토지대장상 매도인의 주소가 불일치하는 문제가 있었다면, 매도인의 주소변경 등기 등의 절차를 취한 후, 즉시 등기해야 할 사항으로 이를 등기하지 못할 특별한 사유라 할 수 없고, 청구인은 등기부상에 청구 외 이〇〇과 임〇〇명의로 소유권이전청구권보전 가등기가 되어 있어 소유권이전등기를 하여도 불안한 상태에 있어 이전등기를 하지 못했다고 주장하지만, 등기부등본상 가등기권리자등의 사항은 부동산을 매수하는 과정에서 매수인이 확인해야할 사항으로 등기를 하지 못할 특별한 사항이 아니다.

 

다. 또한 개인적인 문제로 교도소에 수감된 사정은 소유권이전등기를 하지 못할 특별한 사유에 해당되지 아니하며, 청구인은 판결문상 청구인의 주소경정으로 이전 등기가 지연되었다고 주장하지만, 주소판결경정은 2015. 6. 19.에 이루어졌고, 그 송달도 2015. 9. 9.에 받았음에도 청구인은 몇 개월 동안 등기신청을 하지 아니한 바, 청구인이 주장하는 사항들은 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제10조 단서 규정에서 정하는 ‘정당한 사유’에 해당되지 아니하므로, 피청구인의 처분은 적법하다.

 

4. 관계법령

부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제10조

부동산실권리자명의등기에 관한 법률 시행령 제4조의2 별표 과징금 부과기준

 

5. 인정사실

청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.

 

가. 청구인은 2003. 2. 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇소재 도로부지 249.8.m2 (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 청구외 김〇〇으로부터 매수하고 매매대금을 지급하였으나, 청구외 김〇〇이 등기이전에 협조를 하지 않아서 장기간 등기를 하지 못하고 있다가 2012. 10. 중순경 청구인이 김〇〇을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하여, 2013. 3. 7. 청구인 승소의 확정판결을 받았다.(이하 ‘이 사건 확정판결’이라 한다)

 

나. 이 사건 확정판결 후, 2013.3.8. 청구인은 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 신청하였으나, 판결문상 김〇〇의 주소와 토지대장상 동인의 주소가 일치하지 않고 토지대장상 동인의 주소는 없는 지번인 바, 동일인이 아니라는 사유로 등기국으로부터 등기신청 반려통지를 받았다. 김〇〇의 토지대장상 주소는 김〇〇의 주민등록초본상 주소로도 기재된 바 없다.

 

한편, 2013. 3. 11. 청구인이 그 당시 추진하던 사업과 관련한 형사사건으로 구속되어 교도소에 수감되었다가 2015. 3. 10. 출소하였다.

 

다. 청구인은 교도소 출소 후, 등기신청을 하였으나, 이 사건 확정판결의 판결문상 청구인의 주소가 잘못 기재되어 있어, 청구인의 판결문상 주소를 정정하는 판결경정 결정(2015. 6. 19.)를 받은 후, 2016. 3. 29. 이 사건 토지에 대한 최종 등기신청을 하였다.

 

라. 피청구인은 2016. 5. 19. 청구인에게 이 사건 토지를 2013. 3. 7.부터 2016. 3. 29.까지 장기미등기하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항을 위반하였음을 이유로, 과징금부과 처분사전통지서를 송부하고, 의견 제출절차를 거친 후, 2016. 5. 30. 청구인에 대하여 부동산실명법 위반 과징금 251,423,700원 부과처분을 하였다. 피청구인이 송부한 과징금부과고지서상의 과징금 산출내역을 살펴보면, 피청구인은 시행령 제4조의2 별표에 따라, 이 사건 토지의 부동산평가액 5억원 초과 30억언 이하에 해당하는 과징금부과율 10%에, 의무위반 경과기간 2년 초과에 해당하는 과징금부과율 15%를 합산한 25%를 과징금부과율로 산정하여 과징금을 산출하였다.

 

6. 이 사건 심판청구의 위법 부당 여부

 

가. 부동산실명법 제10조 제1항에 의하면 “「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “미등기자” 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다.” 다만, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있다.

 

같은 조 제2항에 의하면 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 대통령령으로 정하도록 규정되어 있고, 동법 시행령 제4조의2에 의하면 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같고 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 정하고 있으며, 위 별표에 의하면 과징금의 금액은 ‘부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율’과 ‘의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율’의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하는 데, 부동산평가액이 5억원 초과 30억원 이하의 경우 과징금 부과율 10%, 의무위반 경과기간이 1년 이하인 경우는 과징금 부과율 5%, 1년 초과 2년이하의 경우는 10%, 2년 초과의 경우는 15%로 정하고 있다.

 

 

나. 이 사건 처분에 관하여 본다.

 

이 사건의 경우 청구인은 이 사건 토지 매수 당시 매도인으로부터 이 사건 토지의 소유권이전등기 경료에 필요한 서류를 교부받지 못하였으므로, 이 사건에서 부동산실명법 제10조 제1항 제1호에 따른 “반대급부의 이행이 사실상 완료된 날”은 이 사건 확정판결이 있은 날인 2013. 3. 7. 이고, 청구인은 2016. 3. 29. 등기신청을 하였는 바, 청구인은 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년 22일 가량 경과한 후에 등기신청을 한 것이다.

 

청구인에게 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’가 있어, 과징금 부과대상에서 제외되는지 여부에 대하여 살펴보면, 판례는 ‘부동산실명법 제10조제1항 단서의 등기를 신청하지 못할 이유’를 장기미등기자에게 책임지울 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기가 불가능한 경우라고 명시하는 바(대법원 2002.2.26. 선고2000도2168판결 등), 이 사건 토지에 압류 및 소유권이전청구권 보전 가등기가 되어 있었다고 하여도, 해당 압류의 처분제한적 효력은 상대적인 것으로 압류에 위반하는 처분행위라도 처분행위 당사자 사이에서는 전적으로 유효하고, 이를 가압류 채권자에 대하여 주장할 수 없을 뿐이며, 가등기가 되어 있었던 사실은 계약체결 시 이미 청구인이 인지하고 있었던 사실로, 등기를 신청하지 못할 법률상 사실상 장애라고 볼 수 없다.(2015년 법무부 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 해석사례집 참조) 청구인이 2013. 3. 11.부터 약 2년간 청구인이 교도소에 수감되어 있었던 점도 출소이후, 등기신청을 할 수 있는 기간이 충분했던 점을 미루어 볼 때 등기신청을 할 수 없었던 정당한 사유에 해당된다고 보기 어렵고, 이 사건 확정판결 상 매수인의 주소가 잘못 기재되어 있던 점은 판결경정 신청으로 정정이 가능한 사유이므로, 역시 정당한 사유에 해당된다고 보기 어렵다.

 

다만, 이 사건 확정판결의 판결문상 매도인 김〇〇의 주소와 토지대장, 등기부등본상 김〇〇의 주소가 불일치하여 등기신청이 반려되었다는 사정에 대하여는, 토지대장 및 등기부등본상 김〇〇의 주소가 존재하지 않는 지번으로서 김〇〇의 주민등록초본에도 존재하지 않았던 주소이고, 등기명의인표시경정등기는 등기공무원의 판단에 속한 사항이므로 청구인이 이 사건 확정판결 상 피고와 이 사건 토지의 등기명이인으로서 김〇〇이 동일인임을 증명하여 등기명의인표시경정등기를 하기는 쉽지 않았을 것으로 보여지지만, 청구인이 결국 재판 시 제출했던 김〇〇의 이행각서상 주소가 등기부등본상 주소와 일치함을 주장하여 이 사건 토지에 대한 등기신청이 받아들여진 점에 비추어 볼 때, 위와 같은 등기명의인의 주소가 잘못 기재된 것이 3년간 장기 미등기를 할 수 밖에 없었던 법률상, 사실상 장애에 해당한다고는 보기 어렵다. 즉, 청구인에게 제10조 제1항 단서의 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다고 보여지지는 아니한다.

 

그렇다면, 청구인에게 장기미등기를 이유로 과징금을 부과하는 것 자체가 위법한 것은 아닌 바, 과징금액이 처분기준에 따라 적법하게 산출되었는지를 살펴본다. 인정사실을 바탕으로, 부동산실명법 시행령 제4조의2 별표에 따라 장기미등기자에 대한 과징금을 산출하면, 부동산평가액 ‘5억원 초과 30억원 이하’에 대한 과징금 부과율 10%에 동법 시행령 제4조의2 별표 2. 의무위반 경과기간 ‘1년 이하’에 해당하는 과징금 부과율 5%를 합하여 15%를 과징금 부과율로 정하여 과징금을 산출하는 것이 합리적임에도, 피청구인은 부동산평가액에 대한 과징금 부과율 10%에, 의무위반 경과기간 2년 초과에 해당하는 과징금부과율 15%를 합산한 25%를 과징금부과율로 산정하여 과징금을 산출하였다. 청구인에 대하여 ‘의무위반 경과기간 2년 초과’에 해당하는 과징금 부과율을 적용한 것은 법규명령상 처분기준을 잘못 적용한 위법한 처분이라고 판단된다.

 

다음으로, 청구인에게 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서의 감경사유를 적용하지 아니한 것이 정당한지 여부에 대해 살펴보면, 청구인은 이 사건 토지에 대한 취득세 등 일체의 세금을 납부하였으며, 이 사건 토지의 지목은 도로로서 재산세가 부과되지 않는 바, 청구인이 조세포탈의 목적으로 이 사건 토지를 미등기 한 것으로 보이지는 않고, 인정사실에 비추어볼 때 청구인에게 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었던 것으로 보이지도 않는 바, 피청구인이 그러한 사정을 고려하지 않고, 과징금을 감경하지 아니한 것에는 재량권을 일탈·남용한 위법이있다고 보여진다.(대법원 2010.7.15. 선고 2010두7031판결 참조)

 

위와 같이 이 사건 처분은 그 처분기준을 잘못 적용하고, 감경사유가 있음에도 이를 고려하지 아니한 위법이 있는 바, 취소되어야 할 것으로 판단된다.

 

7. 결 론

 

그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하고 주문과 같이 재결한다(2016-995).