농지취득자격증명신청 반려처분 취소청구

농지취득자격증명신청 반려처분 취소청구

 

1. 사건개요

 

청구인은 2018. 11. 20. ☆☆시 ♣♣면 ◇◇리 ***-**(답, 3,140㎡)와 그 지상건물(① 1동 경량철골구조 샌드위치판넬, 우레탄지붕 단층 동ᆞ식물관련시설238㎡, ② 2동 경량철골구조 샌드위치판넬, 우레탄지붕 단층 동ᆞ식물관련시설 197.6㎡, ③ 3동 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 버섯재배사 144㎡)에 관하여 ◉◉지방법원 ☆☆지원 ****★★**** 부동산임의경매사건에 참가하여 최고가 매수인이 된 자이다. 이후, 청구인은 2018. 11. 21. 피청구인에게 위 토지에대해 농지취득자격증명 신청을 하였고, 피청구인은 2018. 11. 27. 청구인에게 농지취득자격증명 신청 반려처분을 통보하였다.

 

2. 청구인의 주장

가. 청구인은 2018. 11. 20. ☆☆시 ♣♣면 ◇◇리 ***-** 답 3,140㎡(이하이 사건 토지라고만 한다.) 및 그 지상 건물(① 1동 경량철골구조 샌드위치 판넬, 우레탄지붕 단층 동ᆞ식물관련시설 238㎡, ② 2동 경량철골구조 샌드 위치판넬, 우레탄지붕 단층 동ᆞ식물과련시설 197.6㎡, ③ 3동 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 버섯재배사 144㎡ - 위 각 지상건물은 모두 이사건 토지상에 건축되어 있으나 그 지번은 ***-*, ***-*로 등록되어 있다.)에 관하여 진행된 ◉◉지방법원 ☆☆지원 ****★★****부동산임의경매사건의 입찰(일괄경매)에 참여해 최고가 매수인이 된 다음, 피청구인에게 그 매각 허가에 필요한 농지취득자격증명의 발급을 신청(이하이 사건 신청이라고만한다)하였다.

 

나. 그런데 피청구인은 2018. 11. 27. 청구인에게이 사건 토지를 취득하려는경우에는 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지법상의 농지이나 불법으로 형질변경 또는 불법건축물이 있어 농업경영 등에 이용하기 어려운 상태로 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음이라는사유로 이 사건 신청을 반려하는 처분(이하이 사건 처분이라고만 한다.)을 하였다.

 

다. 이 사건 토지 지상에는 청구인이 이 사건 토지와 같이 낙찰 받은 3개동(위3개동은 정상적으로 허가를 받아 건축된 건물이다.) 있으나 그 3개동은 농업관련시설로서 청구인이 경락을 받은 상태이다. 그런데 피청구인이 문제로 삼는 부분은 ④ 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 19.2㎡, ⑤ 경량철골구조 판넬 지붕 단층 창고 28㎡, ⑥ 경량철골구조 판넬지붕 단층 보일러실 7.6㎡,⑦ 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 17.9㎡, ⑧ 판넬조 판넬지붕 단층 견사4개동 16.8㎡ 등의 구조물(이하이 사건 구조물이라고만 한다.)이 이 사건 토지상에 설치되어 있고 이는 불법건축물이므로 복구가 필요하다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 그러나 이 사건 구조물은 모두 경량철골조나 판넬조로서 모두 쉽게 철거가 가능하여 원상회복이 용이한 상태이다. 그리고 그 면적 합계는 89.5㎡로서 이사건 토지 3,140㎡에서 차지하는 면적은 3%에도 미치지 못한다.

 

라. 한편, 위 구조물의 소유자는 이 사건 토지의 전소유자가 건축한 것으로 보이는 바, 경매절차를 통하여 이 사건 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질 변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능을 요구하는 것이 된다. 또한 불법 적으로 형질 변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질 변경하거나 지상에 무허가 건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 된다.

 

마. 따라서 불법으로 형질 변경된 이 사건 토지에 대하여 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상 복구된 후에야 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 피청구인의 처분 사유는 적법한 것이라고 할 수 없어서 피청구인의 처분은 위법하다고 할 것이다. 그렇다면 피 청구인의 이 사건 처분은 취소되어야 할 것이므로 이건 심판 청구에 이르렀다.

 

바.【보충서면】피청구인은 청구인이 농업경영계획서에 구체적인 농업기계 장비등의 확보 여부 확보방안이 없고, 41세로 직업이 드러나지 않고 영농경력도 미기재 되어 있으며 거주지도 도시지역으로 기재되어 있어 자기 노동력으로 버섯을 재배할 수 있는지 의문이고, 또한 ◐◐시 과수원에 대한 증빙서류가 없다고 주장하나 이는 근거 없는 주장이다. 즉, 청구인은 영농계획서를 제출하였고, 피청구인의 요구에 의하여 농지원상 회복계획서를 제출하였다. 이에 피청구인 역시 농업경영계획서상 별문제가 없다고 자인하고 있다. 그리하여 피청구인은 영농계획이 실현가능하다고 하여 영농계획을 농지취득증명 발급 불허 사류로 삼지 않은 것이다. 그런데 이제 와서 영농계획을 피청구인의 발급불허사유로 삼을 수는 없다고 할 것이다.(한편, 청구인은 2017 세계최초로 우리나라에서만 송이버섯 공재배가 성공하였기 때문에 이 사건 농지를 취득하여 송이버섯 배양균인 근균류 라는 균사체를 만들어 배양할 목적이다. 그리고 송이버섯 배양균을 배양하기 위하여는 실험기구 배양온실 설치 등이 필요하고 특별히 농기구가 필요하지 않다. 그리고 만약 필요하다면 임대하여 사용하면 된다. 또한 청구인은 농업인인 ♡♡♡의 아들로서 어렸을 적부터 부모의 농사를 도왔고 ♥♥에서 농수산물 시장동향과 ♥♥의 농어촌 연구원의 신기술 재배법을 습득하고 있다. 또한 ◐◐의 토지는 원래 큰 소나무가 있는 산으로서 소나무 묘목을 심어 송이균을 감염시킨 소나무를 심을 예정이었으나 타인의 불법건축물이 있어서 그 철거 소송을 제기하느라 시간이 소요된 것이다.

 

사. 그리고 피청구인이 실제 발급 불허가의 사유로 삼은 사유는불법으로 형질변경 또는 불법건축물이 있어서 농업경영에 이용하기 어려운 상태이므로 현상태에서 발급을 불허한다고 하였던 것이다. 그러나 이는 심판청구서에 기개 한 바와 같이 불법건축물을 건축한 자는 전소유자 등이고 경매절차에서 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 위 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권한이 없으므로 그에게 형질 변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능을 요구하는 것이된다. 또한 불법적으로 형질 변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 법으로 형질변경하거나 지상에 무허가 건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 된다. 따라서 피청구인은 청구인에게 불가능한 행위를 하지 아니하였다는 이유로 발급을 불허한 것으 로서 이는 명백히 그 처분은 위법하다고 할 것이다.

 

아. 한편, 판례의 태도는 위에서 본 바와 같이 경매로 농지를 취득하려는 자에게 불법건축물을 이유로 농지취득증명발급을 불허하는 것은 명백히 위법이라고 보고 있다.(부산고등법원 2006누1791 농지취득자격증명신청서반려처분취소, 창원지방법원 2013구합1124 농지취득자격증명미발급처분취소, 대전지방법원 2017구합1033381 농지취득가격증명발급 불가처분 취소청구의 소 등 많은 판례가 있다.)

 

3. 피청구인의 주장

가. 신청대상 토지의 공부 지목은‘답’이나, 확인결과 해당 토지 내 농지로 사용되는 부분은 일부분이고, 조립식 건물 3동(버섯재배사-타용도 사용, 무허가 건물 2동 창고 등)에 세입자가 거주하고 있으며, 기타 정원과 포장된 마당 등으로 사용되고 있음을 확인

 

나. 청구인은 취득대상 농지가 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지로 이용되고 있지 아니하는 농지에 해당되는 부분에 대하여 농업경영계획서와 농지원상회복계획서를 제출하였기에, 관련법에 따라 복구가능성에 대한 법률적인 검토와 의견을 고문변호사에게 요청하여 회신 받아 검토한 결과 농지법시행령 제7조(농지취득자격증명의 발급)제2항에서는 농지법(이하‘법’으로 표기한다) 제6조 제1항이나 제2항 제2호·제3호·제7호 또는 제9호에 따른취득요건에 적합할 것, 법 제8조제2항 각호 외의 부분 본문에 따라 농업경영계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 계획서에 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 하고, 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것, 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 아니할 것에 적합한지의 여부를확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야한다 라고 규정하고 있고 농지법시행규칙 제7조에서 농지취득자격을 확인할 에는 취득대상 농지의 면적, 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계·장비 등의 확보여부 또는 확보방안, 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한정한다), 경작하려는 농작물 또는 재배하고자 하는 다년생식물의 종류, 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태, 신청자의 연령·직업 또는 거주지 등 영농여건, 신청자의 농의지 등을 종합적으로 고려하여야 한다라고 규정하고 있다.

 

따라서 해당 농지취득자격증명서 신청은 취득대상 농지의 면적, 경작하려는 작물 또는 재배하고자 하는 다년생식물의 종류, 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력은 농업경영계획서에 언급되어있어 별 문제가 없는 하지만, 농업경영계획서에 구체적인 농업기계·장비 등의 확보여부 또는 확보방안이 없고 신청인은 41세로 직업이 드러나 있지 않고 영농경력도 미기재 되어 있으며, 거주지도 도시지역인 경기도 ♥♥시로 되어 있어 과연 ☆☆시 ♣♣면에 있는 해당 신청 토지에서 자기노동력으로 버섯을 재배할 수 있는지 신청자의 영농의지가 의심되고, 경기 ◐◐에 과수원 921㎡를 소유하면서 자경하고 있다지만 증빙서류가 없으며, 해당 토지에는 조립식건물 3동에 섯재배사 외 다른 용도로 사용되고 있는 무허가 건물2동 창고가 있으며 기타 토지는 정원 및 마당으로 사용되고 있는데, 신청인이 공작물을 정비하여3개월 내 기존 농지로 복원하겠다하지만 현재 세입자가 거주하는 상태에서 지의 복구 가능성이 쉽지 않을 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 제출한 영농계획서의 내용은 실현가능성이 희박하다고 종합적으로 판단하였기에 『신청대상 농지를 취득하려는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지법상 농지이나 불법으로 형질변경 또는 불법건축물이 있어 농업경영 등에이용하기 어려운 상태로 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을발급할 수 없음』 의 사유로 미 발급 통지하였음.

 

4. 관련 법령

❍「농지법」제2조제1호

❍「농지법」제8조제1항~3항, 같은법 시행령 제7조제2항

 

5. 인정사실

당사자 사이에 다툼 없는 사실, 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서, 갑 제1~13호증, 을 제1~7호증의 기재사실을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

 

가. 청구인은 2018. 11. 20. ☆☆시 ♣♣면 ◇◇리 ***-**(답, 3,140㎡)와 지상건물(① 1동 경량철골구조 샌드위치판넬, 우레탄지붕 단층 동ᆞ식물관련시설 238㎡, ② 2동 경량철골구조 샌드위치판넬, 우레탄지붕 단층동ᆞ식물관련시설 197.6㎡, ③ 3동 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층버섯재배사 144㎡)에 관하여 ◉◉지방법원 ☆☆지원 △△△△▲▲♠♠♠♠ 부동산임의경매사건에 참가하여 최고가 매수인이 되었다.

 

나. 청구인은 2018. 11. 21. 피청구인에게 위 토지에 대하여 농지취득자격증명발급을 신청 하였다.

(1) 농지취득자 : ◐◐◐

(2) 취득농지의 표시 : ☆☆시 ♣♣면 ◇◇리 ***-**(답, 3,140㎡)

(3) 취득목적 : 농업경영 (4) 취득원인 : 낙찰

다. 피청구인은 2018. 11. 27. 청구인에게 농지취득자격증명 미발급 통보를하였다.

- 미발급 사유 : 신청대상 농지를 취득하려는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는 농지법상 농지이나 불법으로 형질변경 또는 불법건축물이 있어 농업경영 등에 이용하기 어려운 상태로 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

 

6. 이 사건 처분의 위법ᆞ부당 여부

청구인은“불법으로 형질변경 또는 불법 건축물이 있어서 농업경영에 이용하기 어려운 상태이므로 현 상태에서는 발급할 수 없다”는 미발급 사유에 대하여불법건축물을 건축한 자는 전 소유자 등이고 경매절차에서 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 형질 경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능을 요구하는 것이고 이러한 불가능한 행위를 하지 아니하였다는 이유로 발급을 불허하는 처분은 위법하

다고 주장한다.

 

살피건대, ☆☆시 ♣♣면 ◇◇리 ***-**번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 지목이 답으로, 그 지상에 허가된 경량철골구조의 버섯재배사 3동(579.6㎡)이 있고, 현재는 버섯 재배사의 용도가 아닌 창고, 작업장 및 주택으로 사용 중인 것으로 보인다. 피청구인은 이 사건 토지에 창고, 견사 등 일부 불법 건축물이 존재하여 농지취득자격증명 미발급 통지한 것으로 보이나, 청구인은 이 사건 토지를 취득 후 당초 용도에 맞게 버섯재배사로 사용하고, 버섯재배사 외의 농지는 답으로 복원하여 벼 농업으로 착수하겠다는 농지원상회복계획서를 제출하였으며, 불법건축물은 전체 면적 3,140㎡ 중 89.5㎡로, 이는 전체면적의 3%도 되지 않을 뿐 아니라, 경량철골조나 판넬조로 비교적 쉽게 철거가 가능하여 원상회복에 용이할 것으로 보인다. 또한, 경매절차를 통하여 토지를 낙찰받기 위하여 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 토지를 낙찰받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권한이 없으므로 형질 변경된 부분의 복구를 요구하는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것인 점, 불법적으로 형질 변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질변경하거나 지상에 무허가 건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 되는 점 등을 참작하면, 불법으로 형질 변경된 토지에 대하여 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구 된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 것은 적법한 것이라고 할 수 없다.

 

따라서, 이 사건 토지에 불법건축물이 있다 하더라도 전체 면적 중 일부에 불과하고 구조상 철거가 어려운 것으로 보이지 않는 점, 농지원상회복계획서를 제출하여 농지 원상회복 후 영농에 임할 점, 경매 절차를 통하여 농지의 소유권이 이전되는 상황에서 농지의 취득을 원하는 청구인에게 농지취득자격증명을 발급하여 소유권을 취득한 후 용도에 맞게 사용하지 않거나 불법건축물을 철거하지 않을 경우 시정명령 등으로 행정목적 달성이 가능할 수 있다고 보이므로 이 사건 처분 사유를 들어 농지취득자격증명을 미발급 한 것은 위법·부당하다 할 것이다.

 

7. 결 론

그렇다면, 청구인의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.