임대주택법상 임대인의 계약거절 통지의 적법여부

임대주택법상 임대인의 계약거절 통지의 적법여부

원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고가 2000. 11. 15. 소외 뉴코아채권단임대 주식회사로부터 임대주택법상 5년의 임대의무기간이 경과한 임대주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 2000. 11. 1.부터 2001. 10. 31.까지 보증금 12,689,000원, 월 임료 193,300원에 임차한 사실 및 원고가 2001. 12. 4. 소외 회사로부터 매입한 이 사건 건물의 소유권이전등기를 경료하면서 그 임대사업자의 지위를 승계한 사실 등 판시 사실들을 인정한 다음,

 

약정 임대차기간이 2년 미만인 위 임대차계약은 임대차기간 개시일로부터 2년이 되는 2002. 10. 31. 이후에도 동일한 조건으로 2004. 10. 31.까지 갱신되었다 할 것인데, 원고가 위 임대차 계약의 갱신을 거절하는 뜻을 적은 2004. 9. 17.자 이 사건 항소심 답변서가 위 갱신기간 말일 이전 6월부터 1월 사이인 2004. 9. 24. 피고에게 송달된 이상, 위 임대차계약은 2004. 10. 31. 기간 만료로 종료되었다고 판단하고,

 

피고의 항변, 즉, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 경우 임대주택법 제18조 에 따라 건설교통부가 마련한 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 소정의 사유가 있어야만 주택임대차보호법 제6조 제1항 의 갱신거절의 통지를 할 수 있다는 주장에 대하여는, 임대주택법 제3조 는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용하도록 규정하고 있는데, 주택임대차보호법 제6조 제1항 은 갱신거절의 사유를 제한하지 아니하고 있다는 이유를 들어 배척함으로써, 원고의 피고에 대한 이 사건 건물명도 청구를 인용하였다.

 

그러나 임대주택법 제18조 제1 , 3항 에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서( 같은법시행규칙 제8조 , 서식 제10호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로,

 

임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다 고 보아야 한다( 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 및 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결 각 참조).

 

따라서 원고가 주택법 제16조의 규정에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택인 이 사건 주택의 임대차계약 갱신을 거절하는 데 있어서도 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사정이 있어야 할 것이므로, 원심으로서는 이러한 사정의 유무를 따져 보았어야 할 것이다.

 

그럼에도 불구하고, 원심은 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 채 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유만으로 원고의 위 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 속단하고 말았으니, 이러한 원심의 조치에는 임대주택법의 적용을 받는 임대차계약의 갱신거절에 관한 법리를 오해한 나머지 계약 갱신거절 사유에 관하여 심리·판단하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 따라서 피고가 이 점을 지적하여 상고이유로 내세운 주장은 이유 있다.

 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다(대법원 2005. 4. 29.선고 2005다8002 판결).