구분소유권의 객체가 되는 건물의 토지수용과 보상액 평가방법

구분소유권의 객체가 되는 건물의 토지수용과 보상액 평가방법

구분소유권의 객체가 되는 건물의 경우 토지수용에 있어 건물과 토지를 함께 평가하여야 하는지 여부에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2002누14876판결)

토지의 수용에 따른 손실보상액을 산정함에 있어서는, 공시지가를 기준으로 하되, 먼저 수용대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 즉, 당해 토지와 용도, 지목, 주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여, 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 구체적으로 참작하여 적정가격을 산정하도록 하고 있고, 토지에 건물 등이 있을 때에는 토지와 그 건물 등을 각각 따로 평가하고, 토지에 건물 등이 있을 때에는 그 건물 등이 없는 토지의 나지 상태를 상정하여 평가하도록 하고 있으며, 다만, 토지에 정착한 건물 등이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그 건물 등을 토지와 함께 평가할 수 있도록 하고 있다. 

즉, 토지수용에 있어서 토지에 건물이 있을 때에는 토지와 그 건물을 각각 따로 평가하되, 다만, 토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그 건물을 토지와 함께 평가할 수 있다 할 것이다.

그런데 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 제20조는, 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 위 법률이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있으므로, 이러한 법규정이 적용되어 구분소유권의 객체가 되는 건물의 경우 건물과 토지가 일체로 거래될 수밖에 없는바, 이는 '토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우'에 해당한다 할 것이므로 수용에 있어 이를 함께 평가하여야 할 것이다.

이 사건에 돌이켜, 을 제5호증의 1 내지 32의 각 기재에 의하면 이 사건 건물은 이 사건 제1 토지상에 건립되어 1988. 10. 26.까지 32개의 독립한 건물로 구분소유권등기가 경료된 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 건물과 이 사건 제1 토지는 위 독립한 건물 및 대지별로 함께 평가하여야 할 것이고, 원고가 이 사건 건물을 임대사업용 재산으로 건축하여 구분소유권등기를 경료한 다음 일체 처분한 바 없다 하더라도 위와 달리 볼 수 없다.