개발제한구역 내 단독주택 용도를 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 용도변경허가 신청 불허처분

개발제한구역 내 단독주택 용도를 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 용도변경허가 신청 불허처분

 

개발제한 구역 내에 단독주택을 소유하며, 단독주택의 용도를 제1종 근린생활시설(휴게음식점)으로 변경하기 위하여 개발제한구역애 용도변경허가를 신청하였으나, 불허된 사례를 살펴보겠습니다.

1. 처분의 경위

 

가. 원고는 개발제한구역 내에 있는 원고 소유의 000중구 B 대 329㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 ‘지상 2층 일반철골구조 194.25㎡ 단독주택(주택)’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고, 00.00. 이 사건 건물에 대 한 소유권보존등기를 경료하였다.

 

나. 원고는 00.00. 피고에게 이 사건 건물인 단독주택의 용도를 제1종 근린생활시설(휴게음식점)로 변경하기 위 하여 개발제한구역 내 용도변경 허가를 신청하였다(이하 ‘이 사건 신청’이라 한다).

 

이에 피고는 00.00. 원고에게 “원고가 신청한 이 사건 건물의 용도변경 허가(단독주택->1종 근린생활시설, 휴게음식점)는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 제12조 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제18조(용도변경) 제1항 및 제3항에 의거, 용도변경을 위한 법적인 요건이 맞지 않아 불허되며, 신청하신 행위허가(용도변경)는 취하가 됨을 알려 드립니다.”라고 통보하였다(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다).

 

[2. 이 사건 처분의 적법 여부

 

가. 원고 주장의 요지

 

1) 원고가 이 사건 토지를 매수할 당시인 00년부터 이 사건 토지 지상에는 주택(이하 ’구 건물‘이라 한다)이 있었고, 원고는 00년부터 구 건물에서 계속하여 거주하여 왔다.

 

그러던 중 00.00.경 피고의 공익사업(자전거 전용도로 설치)으로 인하여 피고가 이 사건 토지의 일부를 수용하였고, 구 건물은 철거되었다.

 

원고는 구 건물 철거 후부터 이 사 건 건물을 신축한00.00.경까지 약 2년간 이 사건 토지 위에 설치한 컨테이너에서 계속 숙식을 하며 거주하였고, 그 이후부터는 이 사건 건물에서 거주하여 왔는바, 관련 법령의 용도변경 허가요건(허가신청일 현재 해당 개발제한구 역에서 5년 이상 계속 거주하고 있는 사람)을 충족한다.

 

설령 구 건물 철거로 인하여 거주계속 요건의 충족여부가 불분 명하다 하더라도, 구 건물은 피고의 공익사업을 위하여 철거된 것이므로 이로 인한 불이익은 피고가 부담하여야 하는 바, 거주계속 요건을 충족되었다고 봄이 공평의 관점에서 타당하다.

 

따라서 이 사건 처분은 그 처분사유가 존재하지 아 니한다.

 

2) 또한 개발제한구역 내 건축물 용도변경에 대한 허가는 행정청의 재량행위인데, 이 사건 토지가 개발제한구역 내이 기는 하나, 이미 건물이 존재하였던 점, 휴게음식점은 위해시설이 아닌 점, 피고 공무원이 구두로 용도변경을 약속한 점 등에 비추어 보면, 사익이 공익보다 우월하다고 할 것이어서 이 사건 처분은 재량권의 일탈·남용에 해당되어 위법· 부당하다.

 

나. 관계 법령 별지 기재와 같다.

 

다. 판단

 

1) 개발제한구역법 제12조 제1항 본문은 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경 등의 행위를 원칙적으로 할 수 없도록 하되, 다만 단서 각호에서 예외적으로 허가를 받아 그러한 행위를 할 수 있 는 경우를 규정하고 있고, 그중 하나로 제1호 마목은 “개발제한구역 주민과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설”을 규정하면서 같은 항 제8호에서 “제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생 활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위”를 규정하고 있다.

 

개발제한구역법 제12조 제1항 제8호 및 개발제한구역법 시행령 제18조 제1항 제1호 가목에 따라 시장 등의 허가를 받아 주택을 제1종 근린생활시설로 용도변 경 할 수 있는데, 그중 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 사람은 ’허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 5년 이상 계속 거주하고 있는 사람(이하 “5년 이상 거주자”라 한다)으로, 용 도변경하려는 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하여야 한다고 정하고 있다(개발제한구역법 시행령 제18조 제2항).

 

2) 앞서 든 증거 및 갑 제7 내지 9, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사실 및 사정에 비추어 보면,

 

원고는 5년 이상 거주자에 해당하여 개발제한구역법 시행령 제18조 제1항 제1호 가목, 같은 조 제2항에 따라 주택을 근린생활시설(휴게음식점)로 용도변경할 수 있는 경우에 해당 한다.

 

따라서 원고가 ‘5년 이상 거주자‘ 요건을 갖추지 못하였다는 이유로 이 사건 신청을 불허한 이 사건 처분은 위법 하다.

 

가) 원고는 00.00. 이 사건 토지에 전입신고를 한 뒤 구 건물 철거 이후인 00.00. 0구 C 소재 아파 트로 전입신고를 하였다가 00.00.경에는 0구 D 소재 아파트로 전입신고를 한 뒤 00.00.경 이 사건 토지로 다시 전입신고를 한 사실,

 

원고가 신축한 이 사건 건물은 00.00. 소유권보존등기가 이루어진 사실은 인정 된다.

 

그런데 ‘거주(居住)’의 사전적 의미는 ‘일정한 곳에 머물러 삶, 또는 그런 집’을 의미하는바,

 

원고가 이 사건 토지 위에 마련한 컨테이너의 구조를 보면, 침대, 티비가 있고, 그 외에 음식을 할 수 있는 조리 도구, 버너, 전자레인지 등이 존재 하며,

 

원고는 C 소재 아파트로 전입신고를 한 00.00. 이후에도 계속 전기요금을 납부하여 왔다.

 

또한 인근 주민들 역시 원고가 17~18년 전 구 건물로 이사 온 이후 계속하여 거주한 사실을 확인하고 있다.

 

이러한 사정에 비추어 보면, 비록 원고가 00.00.부터 타지역으로 전입신고를 하였다고 하더라도 원고가 개발제한구역 내에 계속 거주하였 다고 봄이 상당하다.

 

나) 더 나아가 원고는 00년경 구 건물에서 생활하여 오다가 00년경 구 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거 되어 이 사건 건물을 신축하게 된 것인데, 만약 구 건물이 철거되지 않았다면, 원고는 구 건물에 5년 이상 계속 거주하 고 있었으므로 용도변경을 허가할 수 있는 요건을 충분히 충족하였던 점,

 

주택인 이 사건 건물을 휴게음식점으로 용도 변경 하더라도 건축물의 외형에는 변화가 없는 것이어서 직접적으로 개발제한구역 내의 형상의 변화를 일으키는 건축 물의 건축·증축이나 토지의 형질변경 등에 비하여 개발제한구역에 미치는 영향이 비교적 적은 점 등을 고려하면,

 

이 사 건 신청을 거부할만한 중대한 공익적 필요가 있다고 보기도 어렵다.

 

3. 결론

 

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다