건축법 위반 이행강제금 부과처분 취소청구

건축법 위반 이행강제금 부과처분 취소청구

 

다산행정사사무소 김진영 행정사입니다.

 

건축법위반 이행강제금부과처분에 대한 행정심판위원회 재결례를 개략하여 살펴보겠습니다.

 

주 문

피청구인이 2015. 7. 20. 청구인에 대하여 한 건축법 위반 건축물시정명령과 2015. 12. 9. 건축법 위반 이행강제금 6,449,300원부과처분은 이를 취소한다.

 

1. 사건개요

 

청구인은 2004. 5. 19. 피청구인으로부터 ▷▷시 ▶▶동 ◇◇◇번지에 건축허가(1층 : 제2종근린생활시설 117.48㎡, 제2층 : 단독주택 118.12㎡, 제3층 :단독주택 97.21㎡, 제4층 : 제2종근린생활시설 20.91㎡)를 득하였고, 2006. 3.19. 건축물 사용승인을 득하였다.

 

이후, 청구인은 2006. 5. 8. 00남도 ▷▷시 교육청교육장으로부터 학원설립ᆞ운영 등록증(피아노, 입시ᆞ보습, ♠♠학원)을교부받았다.

 

한편, 피청구인은 2015. 7. 20. 청구인에게 제2층(단독주택)을 학원으로 사용한다는 이유로 건축법 위반 건축물 시정명령 및 건축물대장 기재 예고를 하였고, 2015. 8. 31. 위반건축물 시정촉구를 거쳐, 2015. 12. 9. 청구인에게 건축법위반에 따른 이행강제금 6,449,300원 부과처분을 하였다.

 

2. 청구인의 주장

 

가. 청구인은 충청남도 ▷▷시 ▶▶동 ◇◇◇번지에 단독주택 및 제2종근린생활시설을 신축하고 2006.5.8. 00남도 ♠♠교육청으로부터 등록허가를 받아 이 사건 건축물에서 현재까지 피아노, 입시ᆞ보습학원을 운영해 왔다.

 

그러던 중 피청구인으로부터 2015.7.20. 건축법 위반 건축물로 시정명령을 받고 2015.12.9. 이행강제금 부과처분을 받았다. 또한 피청구인은 이 사건 건축물과 관련하여 청구인을 ♠♠경찰서에 고발하였으나, 2016.1.18. △△지방검찰청 ▲▲지청에서 혐의없음(범죄인정 안됨)으로 결정되었다.

 

나. 청구인은 2003.11. ‘♠♠학원’을 설립하여 ▷▷시 ▶▶동 ▷▷▷번지에 개원하였는데, 인근 ♤♤초등학교 주변에 많은 학원이 있는 것을 보고 위 ▶▶동 ◇◇◇번지 토지를 매입하여 2006.3.16. 이 사건 건축물을 신축하였고2006.5.8. 학원을 개원했다.

 

그 당시 청구인이 가장 먼저 확인한 것은 현재의 위치에 학원 개원이 가능한지 확인하는 것이었는데, 교육청 담당자로부터 가능하다는 답변을 들었다. 만일 그 당시 교육청 담당자로부터 이 지역은 학원허가가 되지 않는다는 답변을 들었다면 청구인은 현재의 토지를 매입하여 이사건 건축물을 신축하지 않았을 것이다.

 

다. ♠♠교육청은 2006.5.8. 이 사건 건축물 1층 뿐 아니라 2층. 3층 모두에대하여 학원으로 등록허가를 내 주었다. 학원이나 다른 사업장 모두 담당자로부터 인허가를 취득한 상태였으므로 영업을 해왔는데, 갑자기 민원이 들어갔다는 이유만으로 시설 지도점검을 나와서 ‘여기는 사업을 하면 안 되는 곳입니다. 일정 기간의 기간을 드릴 테니 원상복구하고 그렇지 않으면 이행강제금을 부과하겠다’고 말한다면 청구인 같은 개인사업자는 어떻게 해야 하는가.

 

시청과 교육청이 담당하는 일이 달라 각 담당자가 본인의 업무 외 다른 업무내용을 몰랐을 수도 있지만 청구인 같은 일반인 눈에는 다 같은 공무원이다.

 

라. 청구인은 해당 공무원의 말과 인허가만 믿고 사업을 시작했는데 10년이 지난 지금에 와서 관련법규 위반이라는 이유로 시정명령과 이행강제금을 부과하는 것은 신뢰보호원칙에도 반한다. 또한 피청구인이 청구인을 ♠♠경찰서에 고발하였으나 △△지방검찰청 ▲▲지청으로부터 “혐의 없음” 결정을 받았고,또한 ♠♠교육청에 문의한 바 이 사건으로 인하여 학원등록허가가 취소되지않음을 통보받은 상태이다.

 

그렇다면 피청구인의 2015.12.9. 이행강제금 부과처분 및 2015.7.20. 건축법 위반 건축물 시정명령은 위법ᆞ부당하니 취소해달라.

 

3. 피청구인의 주장

 

가. ▷▷시 ▶▶동 ◇◇◇번지는 택지개발지구 내 단독주택건설용지의 토지이므로 택지개발촉진법에 의한 택지개발계획 승인 시 건설교통부령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 단독주택으로 건축하여야 하고 나머지 면적에한하여 근린생활시설로 건축할 수 있다.

 

따라서 청구인은 이 사건 건축물에대한 건축허가 신청 시 택지공급 기준에 맞추어 당시 1층 제2종근린생활시설 117.48㎡, 2층 단독주택 118.12㎡, 3층 단독주택 97.21㎡, 제2종 근린생활시설 20.91㎡로 건축허가와 사용승인을 받았다.

 

나. 청구인은 본 건축물에 학원을 운영하기 위해 2006. 3. 28. 충청남도 ▷▷시교육청에 학원변경등록신청서를 제출하였으며 충청남도♠♠교육청은 건축물의 용도가 건축법 시행령 제3조의5에 따라 제2종근린생활시설 및 교육연구시설에 한하여 학원등록을 수리하여야 함에도 2층 단독주택(118.21㎡)을 건축물 용도변경 없이, 3층 근린생활시설 20.91㎡는 학원등록 단위시설의 최소 기준면적(30㎡)에 미달됨에도 업무착오로 2006.5.8. 청구인에게 이 사건 건축물의 1, 2, 3층에 학원 설립운영 등록증을 교부하였다.

 

학원 등록 당시 충청남도 ♠♠교육청에서 청구인에게 단독주택 용도를 제2종근린생활시설 용도로 변경할 것을 요구하였다면 택지개발촉진법에 위반되어 용도변경이 불가하여 학원설립운영 등록이 1, 2, 3층으로 되지 않았을 것이다.

 

다. 피청구인은 민원인으로부터 청구인의 위법 건축물 현황을 제보 받고, 현지확인을 한 뒤, 청구인에게 위반건축물 시정명령, 시정촉구를 거쳐 이행강제금 부과처분을 하였다.

 

△△지방검찰청 ▲▲지청은 청구인의 건축법 위반혐의에 대하여 구 건축법 하에서 주거 및 업무시설군에 속하는 단독주택을 기타 시설군에 속하는 제2종근린생활시설인 학원으로 신고 없이 용도변경할수 있다는 이유로 “혐의 없음” 처분을 하였다.

 

그러나 피청구인은 이 사건건축물의 용도변경과 무관하게 구 건축법(2005. 11. 8. 법률 제7696호로 개

정되기 전의 것) 제14조제4항에 따라 건축물대장 기재사항 변경절차를 이행하였어야 했는데, 그러한 절차를 이행하지 않았다는 이유로 시정명령 후 이행강제금 부과처분을 한 것이다.

 

라. 청구인이 이 사건 건축물의 용도변경에 대한 용도기재변경 신청을 하지않고 있던 중 건축법이 개정되었고, 개정 건축법은 용도기재변경 신청 대상임에도 그 신청을 하지 아니한 경우에 관하여 아무런 경과규정을 두지 않았다.

 

따라서, 용도기재변경 신청 대상이더라도 실제로 용도기재변경 신청을 하지않은 이상 이 사건 건축물은 구 건축법 하에서도 적법한 건축물이라고 할수 없고, 이 사건 용도변경으로 인한 위법상태는 이 사건 건물을 원상복구하

거나 적법한 용도변경절차를 마치기 전까지 유지되는 것이다.

 

또한 건축법상용도변경행위에는 유형적인 용도변경행위 뿐 아니라 용도 변경된 건축물을사용하는 행위도 포함되므로, 청구인의 이 사건 처분은 합당하다 할 것이다.

 

4. 관련법령

❍구「건축법」(법률 제7696호, 2005.11.8.로 개정되기 전의 것) 제14조제2항,제3항, 제4항, 같은법 시행령(대통령령 제18931호, 2005.6.30.로 개정되기 전의것) 제14조제2항제5호, 제4항, 제5항

❍「건축법」(법률 제13433호, 2015.7.24.로 개정되기 전의 것) 제79조제1항, 제80조

 

5. 인정사실

 

당사자 사이에 다툼 없는 사실, 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서,답변서, 갑 제1~6호증, 을 제1~6호증 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면,다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

 

가. 청구인은 2004. 5. 19. 피청구인으로부터 ▷▷시 ▶▶동 ◇◇◇번지에 건축허가(1층 : 제2종근린생활시설 117.48㎡, 제2층 : 단독주택 118.12㎡,제3층 : 단독주택 97.21㎡, 제4층 : 제2종근린생활시설 20.91㎡)를 득하였다.

 

나. 청구인은 2006. 3. 19. 위 건축물의 사용승인을 득하였다.

 

다. 청구인은 2006. 5. 8. 충청남도 ▷▷시교육청교육장으로부터 「학원의 설립ᆞ운영에 관한 법률」 제6조에 의거 학원설립ᆞ운영 등록증을 교부받았다.

※ 목적 : 피아노, 입시·보습 / 위치 : 충남 ▷▷시 ▶▶동 639번지 1, 2, 3층

 

라. 피청구인은 2015. 7. 20. 청구인에게 건축법 위반 건축물 시정명령 및 건축물대장 기재 예고를 하였다.

 

마. 피청구인은 2015. 8. 31. 청구인에게 위반건축물 시정촉구를 하였다.바. 피청구인은 2015. 10. 1. 청구인에게 건축법 위반 이행강제금 부과예고(행정처분 전 사전통지)를 하면서, ♠♠경찰서에 청구인을 건축법 위반혐의로 고발하였다.

 

사. 피청구인은 2015. 12. 9. 청구인에게 건축법 위반에 따른 이행강제금6,449,300원 부과처분을 하였다.

※ 이행강제금 6,449,300원 = 건축물 시가표준액 64,493,520원 × 0.1

 

아. 피청구인은 2016. 3. 16. △△지방검찰청 ▲▲지청장으로부터 고소ᆞ고발사건 사건처리결과(혐의없음 : 범죄인정 안됨) 통지를 받았다.

※ 불기소사유 : 피의자가 2006.3. 관할관청에 신고하지 않고 이 사건 단독주택을 제2종 근린생활시설인 학원으로 그 용도를 변경하여 현재까지 사용한 사실은 인정되나, 구 건축법(법률 제7511호)제14조제2항, 같은 법 시행령(대통령령 제19163호) 제14조제2항 규정에 의하면 주거 및 업무시설군에 속하는 단독주택을 기타 시설군에 속하는 제2종 근린생활시설인 학원으로의 용도변경은 신고를 하지 않고 할 수 있는 경우에 해당하므로 범죄 인정되지 않아 혐의 없음.

 

6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

 

피청구인은 ‘이 사건 건축물은 구 건축법 제14조제4항에 따라 용도기재변경신청 대상이었는데, 청구인이 용도기재변경 신청을 하지 않고 있던 중 건축법이 개정되어 시행되었고, 개정 건축법에서는 용도기재변경신청 대상이었음에도 신청을 하지 않은 경우에 대해 아무런 경과규정을 두고 있지 않으므로, 이 사건 건축물을 구 건축법 하에서도 적법한 건축물이라고 할 수 없는바, 건축법위반으로 시정명령 하고 이행강제금을 부과한 것이라며 청구인의 청구를 기각해 달라’고 주장한다.

 

살피건대, 청구인은 2006. 3. 16. 피청구인으로부터 ▷▷시 ▶▶동 ◇◇◇번지 소재 지상 3층 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다) 중 1층, 3층의일부(20.91㎡)를 제2종근린생활시설 용도로, 2층, 3층의 일부(97.21㎡)를 단

독주택으로 용도로서 사용승인 받은 뒤, 2006. 5.경 이 사건 건축물을 학원으로 운영하면서 2층을 기 사용승인 받은 단독주택이 아닌 제2종 근린생활시설로 용도변경하여 사용해 온 것으로 보인다.

 

위반행위를 이유로 하는 행정상의 제재처분을 하려면, 특별한 규정이 없는 이상 그 위반 행위 당시에 시행되던 법령에 의하여야 할 것인데, 청구인이 이 사건 건축물을 용도변경 한 2006. 5.경 시행되던 구「건축법」(법률 제7696호,2005.11.8.로 개정되기 전의 것) 제14조제2항, 같은법 시행령(대통령령 제18931호, 2005.6.30.로 개정되기 전의 것) 제14조제2항제5호, 제4항에 의하면 주거 및 업무시설군을 기타 대통령령이 정한 시설군으로 변경하는 경우 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있고,

 

같은법 제14조제4항, 같은법 시행령제14조제5항제2호에 의하면 단독주택을 제2종근린생활시설로 변경하는 경우

건축물대장의 기재내용변경 신청 대상이 아니었던 것으로 보인다.

 

따라서 청구인이 2006. 5. 경 이 사건 건축물 2층을 단독주택에서 제2종 근린생활시설로 용도변경하기 위해서는 피청구인에게 신고하거나 건축물대장 기재내용 변경신청 절차를 거칠 필요가 없었던 것으로 보이고, △△지방검찰청▲▲지청의 사법처리 결과에서도 거듭 확인되었는바, 피청구인이 이 사건 건축물을 건축물대장 기재내용변경 신청대상임을 전제로 하여 청구인에게 한2015. 7. 20.자 위법 건축물 시정명령, 2015. 12. 9.자 위법 건축물 이행강제금 부과처분은 모두 위법하여 취소를 면할 수 없다 할 것이다.

 

7. 결 론

 

그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 주문과 같이 재결한다(2016 –71).

 

[관련 법령]

❍구 건축법(법률 제7696호, 2005.11.8.로 개정되기 전의 것)제14조(용도변경) ②제18조의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

 

다만, 제3항의 규정에 의하여 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할수 있다.

 

③시설군은 다음 각호와 같고, 각 시설군에 속하는 건축물의 용도는 대통령령으로정한다.

 

5. 주거 및 업무시설군 6. 기타 대통령령이 정하는 시설군

 

④건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 제29조의 규정에 의한 건축물대장의 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 제2항 본문의 규정에 의한 신고대상인 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

❍구 건축법 시행령(대통령령 제18931호, 2005.6.30.로 개정되기 전의 것)제14조(용도변경) ②법 제14조제2항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

 

5. 법 제14조제3항제5호의 시설군에 속하는 건축물의 용도를 법 제14조제3항 제6호의 시설군에 해당하는 건축물의 용도로 변경하는 경우

 

④법 제14조제3항 각호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각호와 같다.

5. 주거 및 업무시설군 가. 단독주택

6. 기타 시설군 나. 제2종 근린생활시설

 

⑤법 제14조제4항 단서에서 "기타 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

 

2. 단독주택을 제1종근린생활시설 또는 제2종근린생활시설로 변경하는 경우

 

❍구 건축법(법률 제13433호, 2015.7.24.로 개정되기 전의 것) 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하

거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

 

제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음각 호의 이행강제금을 부과한다.

 

다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.

 

2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액