부동산실명법위반 아파트 대지권 장기미등기 과징금부과처분 취소청구

부동산실명법위반 아파트 대지권 장기미등기 과징금부과처분 취소청구

 

다산행정사사무소 김진영 행정사입니다.

 

아파트를  매수하였으나 대지권을 장기미등기하여 과징금부과처분을 받은 사례의 재결례를 개략하여 살펴보겠습니다.

 

재결요지

오래 전 등기가 누락되었고, 누락된 부분의 비중이 큰 점, 행정청이나 등기관의 과실로 건축물 대장이 잘못 작성된 점, 일반인으로서는 행정청이 작성한 등기부등본 등의 공부 기재가 제대로 되어 있을 것으로 신뢰하고 있는 점 등을 감안하면 청구인이 이 사건 아파트를 매입하면서 작성한 부동산매매계약서에 이 사건 대지권이 누락되어 있어 청구인으로서는 이를 인지할 수 없었을 것이고 이 사건 아파트의 매수인인 청구인에게 특별히 인정될 만한 귀책사유가 있다고 할 수 없는바, 장기미등기된 정당한 사유가 인정되므로 과징금 부과처분은 위법하다.

 

주 문

피청구인이 2014. 7. 25. 청구인에 대하여 한 12,289,210원의 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률 위반 과징금 부과처분을 취소한다.

 

1. 사건개요

 

가. 청구인은 1992. 3. 10. 청구외 문〇〇로부터 〇〇〇구 〇〇〇동 □□-□ 소재 △△아파트 □□동 제〇〇〇호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 매입하면서 이 사건 아파트의 대지권을 ‘토지의 표시 : 〇〇〇동 〇〇-〇번지 대 3,290㎡, 대지권 비율 7,880분의 40.34’로 하여 이전 등기하였다.

 

나. 청구인은 이 사건 아파트의 대지권은 〇〇〇구 〇〇〇동 〇〇번지 대 3,956㎡ 토지, 같은 동 〇〇-〇번지 대634㎡ 토지, 같은 동 〇〇-〇번지 대 3,290㎡ 토지 및 〇〇-〇번지 대 634㎡ 토지에 대한 대지권(이하 ‘이 사건 대지권’이라 한다)이 누락된 사실을 인지하고 2014. 2. 7. 서울 남부지방법원의 판결에 의해 이 사건 대지권에 대한 지분 7,880분의 40.34를 2014. 3. 17. 추가로 소유권 이전 등기 하였다.

 

다. 이에 대하여 피청구인은 이 사건 대지권이 장기 미등기 상태에 있음을 이유로 2014. 7. 25. 청구인에 대하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산 실명법’이라 한다) 제10조에 위반된다는 이유로 청구인에 대하여 과징금 12,289,210원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

 

2. 청구인 주장

 

이 사건 대지권은 매매계약서에서도 확인되듯이 매매목적물이 아니었고 매도자와의 매매의사 합치도 없었으며 등기부등본과 건축물대장 등에도 이 사건 아파트에 대한 대지권이 누락되어 있는바, 청구인으로서는 이를 신뢰하고 소유권이전등기를 한 사항이며, 현재 △△아파트 □□동의 대다수 소유주가 청구인과 동일하게 이 사건 토지들의 공유지분 등기가 누락된 상태이고 이 사건의 경우 부동산실명법의 입법취지에 반하지도 않으며, 청구인이 이 사건 아파트에 관해 납세의무를 성실히 이행한 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구인에게는 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유”가 있었다 할 것이므로 이 사건 처분은 위법하다.

 

3. 피청구인 주장

 

청구인은 이 사건 아파트의 매도자를 상대로 이 사건 대지권에 대한 소유권이전등기의 소를 제기하여 승소하였는데 판결주문과 같이 “1992. 3. 10. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라” 고 되어있는 점으로 볼 때 부동산실명법에서 정한 장기 미등기자에 해당한다 할 것으로 적법한 처분이며, △△아파트 □□동의 다른 소유자들의 이 사건 대지권에 대한 소유권이전등기가 상당부분 누락되어 있음은 사실이나, 이 사건 대지권에 대한 소유권이전등기의 누락 원인이 매도자의 불고지 또는 그 당시 매매계약에 관여했던 개업공인중개사, 등기 업무를 수임받은 법무사의 과실인 것이며, 매수자의 지위에 있던 청구인도 주의의무를 게을리 하였다 할 것인바, 사정이 그와 같더라도 등기를 신청하지 못할 정당한 사유로 해석함에는 부족하다 할 것이므로 이 사건 처분은 적법하다.

4. 관계법령

부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조

부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제4조의2

 

5. 인정사실

 

청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.

 

가. 이 사건 △△아파트는 1977. 6. 3. 사용승인 되었고, 당시에는 집합건물법이 제정되지 아니하여, 이사건 아파트의 건물 등기부등본에는 여의도동 〇〇-〇번지 3,290m², 〇〇-〇번지 3,956m², 〇〇-〇번지 634m²의 토지등기부등본이 각각 별도로 관리되고 있다.

 

나. 그 이후 1984. 4. 10. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣이 제정되었으며 그에 따라 부동산등기법이 개정되었는바, 1986. 7. 23. 집합건물등기부(□□동)에 〇〇-〇번지 3,290m², 대지권의 비율 : 7,880분지 40.34라고 기재되었다.

 

다. 청구인은 1992. 3. 10. 청구 외 문〇〇와 이 사건 아파트에 대한 매매계약을 체결하고, 같은 날 대금을 완납한 후 소유권을 이전등기 하였다.

 

라. 피청구인은 2014년도에 이 사건 아파트를 매도하려던 차에 대지권이 누락되었음을 인지하였고, 이 사건 아파트의 매도자인 청구 외 문〇〇를 상대로 이 사건 대지권에 대한 소유권이전등기 청구의 소를 제기하여 위 판결(2013가단 65783 소유권 이전등기)에 따라 2014. 3. 17. 소유권을 이전 등기하였다.

 

마. 피청구인은 청구인이 이 사건 아파트에 대한 매매대금을 완납한 날인 1992. 3. 10.부터 20여년이 지난 2014. 3. 17.에서야 이 사건 대지권에 대한 소유권이 이전된 사실을 확인하고 부동산실명법 위반을 이유로 2014. 6. 17. 청구인에 대하여 24,578,420원의 과징금 부과예고 및 의견 제출의 기회를 부여하였다.

 

바. 청구인은 2014. 7. 4. 이 사건 대지권은 매매계약상 목적물에 포함되지 않았으므로 등기를 신청할 수 있는 요건 자체가 구비되지 못한 상태였다는 점과 이 사건 대지권에 대하여 소유권 이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었음이 명백하다는 점에서 과징금의 부과대상이 될 수 없다는 의견을 피청구인에게 제출하였다.

 

사. 피청구인은 2014. 7. 25. 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당하는 것으로 보아 당초 과징금의 100분의 50을 감경하여 12,289,210원의 이 사건 처분을 하였다.

 

6. 이 사건 처분의 위법∙부당 여부

 

가. 부동산실명법 제10조 제1항에 의하면「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 ｢부동산등기 특별조치법｣ 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하되

 

제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다고 되어 있고,

 

같은 조 제2항에 의하면 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, ｢부동산등기 특별조치법｣ 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다고 되어 있다.

 

또한, 같은 법 시행령 제4조의2에 의하면 법 제10조 제2항의 규정에 의한 과징금부과기준은 별표와 같되, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 되어 있고,

 

위 별표에 의하면 과징금 금액은 ‘부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율’과 ‘의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율’을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다고 되어 있으며,

 

부동산평가액이 5억원 이하의 경우 과징금 부과율 5%, 의무위반 경과기간이 2년 초과의 경우 과징금 부과율 15%로 정하고 있다.

 

나. 이 사건 청구에 관하여 본다.

 

위 인정사실과 제출된 기록에 의하면, 청구인은 1992. 3. 10. 청구 외 문〇〇와 이 사건 아파트에 대한 매매계약을 체결하여 같은 날 대금을 완납하였고, 같은 날 이 사건 아파트의 대지권의 일부(〇〇〇동 〇〇-〇번지 3,290m² 토지에 대한 7,880분의 40.34)만 하여 소유권 이전 등기하였으나 이 사건 대지권은 2014. 3. 17.에서야 소유권 이전 등기를 하였는바, 피청구인은 이 사건 대지권이 장기 미등기 상태로 있었음을 이유로 이 사건 처분을 하였다.

 

그런데, 부동산실명법 제10조 제1항 단서에 의하면, 장기미등기에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’를 규정하고 있고, 위 사유는 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것(대법원 2007. 7. 12. 선고 2004두14427 판결 등 참조)이다.

 

이러한 전제에서 이 사건에 관하여 보면, 이 사건 아파트는 이미 오래 전에 등기 누락이 발생한 상황에서 그 원인을 명확히 규명할 수는 없으나 대지권의 목적이 되는 전체 토지 중 등기 누락된 부분의 면적이 총 4,590m²이고, 누락되지 않은 부분의 면적이 총 3,290m²에 해당하여 누락된 부분의 비중이 비교적 큰 점,

 

청구인이 소유권 이전등기 당시에 대지권이 ‘토지의 표시 : 〇〇〇동 〇〇-〇번지 3,290m², 대지권 비율40.34/7,880’으로 표시되어 있었던 사정을 인정할 수 있는바, 이러한 사정을 고려하면 매도인인 청구 외 문〇〇가 자기 명의로 되어 있는 이 사건 대지권을 별도로 매수인인 청구인에게 등기하여야 하는 상황을 고지하지 않았을 가능성이 높고, 결국 청구인이 위 대지권에 관한 사항을 알면서도 일부로 자신의 권리를 포기하면서까지 이를 등기하지 않았던 것이라 보기는 어려운 점,

 

이 사건 아파트의 건물 등기부등본 및 집합건축물대장이 관할 행정청이나 등기관의 과실로 인하여 잘못 작성된

것으로 보이는 점,

 

아파트 매수 시에 아파트의 건물등기부등본, 집합건축물 대장 등을 기초로 아파트에 설정된 대지권을 확인하는 것이 일반적인데, 이 사건 아파트의 경우 위 자료만으로는 위 대지권에 관한 사항이 누락되었다고 쉽게 알기 어려운 점, 일반인으로서는 행정청이 작성한 등기부등본 등의 공부기재가 제대로 되어 있을 것으로 신뢰하고 있는 점 등을 종합적으로 고려하면

 

청구인이 청구 외 문〇〇로부터 이 사건 아파트를 매입하면서 작성한 부동산매매계약서에 이 사건 대지권이 누락되어 있어 청구인으로서는 이를 인지할 수 없었을 것이라 보이고 이 사건 아파트의 매수인인 청구인에게 특별히 인정될 만한 귀책사유가 있다고 할 수 없는바,

 

이는 청구인이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유에 해당한다고 불 수 있다. 따라서 피청구인이 이 사건 대지권이 장기 미등기 상태로 있었음을 이유로 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 부당하다.

 

7. 결 론

그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.