부동산매매계약과 잔금지급후 장기간 소유권이전등기신청 해태로 과징금 처분
1. 부동산실명법위반 장기미등기 과징금 처분
청구인은 ○○시 ◎◎면 ☆☆리 558-2(전, 536㎡), 559-2(전, 1,101㎡), 560-4(전, 132㎡), 총 3필지(이하 ‘이 사건 토지‘라 한다)를 2014. 4. 21.과 2014. 5. 12. 매수하였으나 소유권이전등기를 3년 이내 하지 않아 피청구인으로부터 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항을 위반하였다는 이유로 과징금부과(16,885,350원) 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 받고, 그 처분의 취소를 청구한 사건이다.
2. 청구인 주장의 요지
가. 이 사건 처분경위
청구인은 이 사건 토지에 대하여 2014. 4. 21. 및 2014. 5. 12. 반대급부를 이행하고도 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니하여 부동산실명법 제10조 제1항을 위반하였다는 이유로 2019. 8. 13. 피청구인으로부터 이 사건 처분을 통지 받았다.
나. 이 사건 처분의 위법·부당성
1) 2014. 2.과 3.경 청구인은(당시 구 주식회사 ◇◇) 조선경기가 호화로운 시절 사업 확장을 위해 이 사건 토지를 매입하였다. 당시 이 사건 토지 용도는 농지로 되어 있어 법인 명의로 소유권이전이 불가하여 가등기만 하였고, 2018. 2. 22. 피청구인으로부터 공장신설 승인을 받은 후 2019. 1. 2. 소유권이전등기를 완료하였다. 농지는 토지대장상 지목이 변경되었을 경우 공장용지로 사용되는데 이번 경우에도 공장 신설 승인이 ‘토지 용도변경’과 함께 이루어 졌다는 점을 감안한다면 이 사건 처분은 부당하다.
다. 결론
위와 같은 사유로 인하여, 이 사건 토지의 소유권이전등기를 할 수 없었으므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다.
라. 보충서면
1) 피청구인은 농지법 제6조 제1항에 의거 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못하며 농지를 취득하려는 자는 같은 법 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지를 전용하려는 자는 같은 법 제34조에 따라 농지전용 절차를 거쳐야 하나 매매계약을 체결한 이후 반대급부(잔금완납)를 이행하고도 5년이 지나서야 소유권이전등기를 하였으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다고 주장하고 있으나,
2) 청구인은 2014. 4. 8. 공장설립(신설)승인 통보를 받았고, 그 이후로 추가로 인근 땅을 매입하였으며 처음 계획했던 것 보다 규모가 훨씬 커져 설계도면을 전면 재수정하여 공장설립(신설)승인을 다시 받으려고 하니, ○○시 도시계획심의 결과(2017. 11. 02.) 도로구배(도로의 수평거리에 대한 수직 높이의 비율), 단지계획, 기반시설 등의 문제로 인하여 재검토 되었고, 이러한 사정으로 인하여 공장설립(신설)승인이 늦어진 것이다.
3) 기타사항으로, 청구인은 경상남도 일자리 창출과 경제발전에 기여하기 위해 땅을 매입하여 사업영역을 확장할 계획이었으나, 갑자기 조선 및 해양플랜트 경기가 심하게 악화되어 매출이 급감하고, 예상치 못하게 대표이사 변경 및 직원들의 대량 이탈로 인해 업무 인수인계조차 제대로 되지 않았으며, 100여명이었던 직원은 현재 3~4명만 남아서 함께 힘을 모아 공장을 이끌어 가는 상태이다. 우리 직원들의 노력이 헛되지 않도록 부디 선처를 바란다.
4) 결론
이 사건 토지의 소유권이전등기를 위해서는 공장설립(신설)승인이 나야지만 가능했다는 점을 감안하면 이 사건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장의 요지
가. 이 사건 처분의 경위
1) 청구인은 2014. 2. 28. 및 2014. 3. 31. 이 사건 토지에 대하여 매매계약을 체결하고, 2014. 4. 21. 및 2014. 5. 12. 잔금 완납 후 매매예약을 등기원인으로 한 가등기만을 경료한 후 2019. 1. 2. 소유권이전등기를 완료하였다.
2) 피청구인은 청구인의 부동산실명법 제10조 제1항 위반 사실을 확인하여 2019. 7. 15. 과징금 16,885,350원 부과에 대한 처분사전통지를 하였다.
3) 2019. 8. 9. 청구인은 이 사건 토지가 농지이며, 당시 공장허가가 진행 중이라 법인인 청구인명의로 소유권이전이 불가하여 가등기하게 되었고 공장신설승인을 득한 후 소유권이전등기를 하였으나, 피청구인은 청구인에게 중간과정에 아무런 통보도 없이 매우 큰 금액의 과징금을 처분한 것은 매우 부당하다는 취지의 의견을 제출하였다.
4) 2019. 8. 13. 피청구인은 청구인이 제출한 의견서를 검토한 바, 부동산실명법 제10조 제1항의 단서조항에 근거한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 청구인의 의견을 ‘기각’하고, 청구인에게 부동산실명법 위반 과징금 16,885,350원을 부과하였다.
나. 청구인 주장에 대한 답변
1) 이 사건 토지는 농지에 해당되므로 법인의 명의로 소유권이전이 불가하여 가등기를 하였고, 공장신설승인을 득한 후 소유권이전등기를 하게 되었다는 청구인의 주장에 대하여,
가) 청구인이 이 사건 토지를 매입할 당시 이 사건 토지는 농지에 해당하였으며, 농지는 농지법 제6조 제1항에 의해 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하며, 농지를 취득하려는 자는 같은 법 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지를 전용하려는 자는 같은 법 제34조에 따라 농지전용절차를 거쳐야 하나,
청구인은 위와 같이 법인이 농지법에 따라 농지취득자격증명의 발급이 불가하여 농지를 취득할 수 없다는 사실을 인지하고 있었음에도, 이 사건 토지에 대하여 2014. 2. 28. 및 2014. 3. 31. 매매계약 체결한 이후 2014. 4. 21. 및 2014. 5. 12. 반대급부(잔금 완납)를 이행하고 5년에 가까운 시간이 지난 2019. 1. 2.에서야 소유권이전등기를 하였다.
이 사건 관계법령인 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 하려는 목적으로 제정되었으며, 부동산실명법 제10조 제1항에 의하면 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 경우 등기권리자에게 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있다.
이는 부동산을 취득한 자가 등기명의를 전 소유자 앞으로 두고 장기간 이전등기를 하지 않은 채 방치할 경우 투기나 탈세 등의 수단으로 이용될 가능성이 있다는 점을 고려하여 장기미등기자도 규제의 대상으로 삼으려는데 그 취지가 있다 할 것인데, 청구인은 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 사실이 명백하므로 이 사건 처분은 적법·타당하다.
나) 부동산실명법 제10조 제1항에 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유로 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’는 규정하고 있으나,
대법원에서는 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로, 매수한 토지 지분을 매도인 명의로 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다는 등의 사정들이 있었더라도 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다”라고 판시한바(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결 참조),
농지전용허가 등의 효력을 의제하고 있는 공장신설승인을 득할 때까지 법인인 청구인의 명의로 등기신청을 할 수 없었다는 청구인의 주장은 청구인이 법인이라는 이유만을 들어 농지법상의 제한을 회피하는 과정에서 이 사건 토지가 장기미등기 상태에 이르게 된 것이고, 그 귀책사유가 청구인에게 있는 것이며, 이는 부동산실명법 제10조 제1항 단서조항의 과징금 부과 제외대상에 해당한다 할 수 없고, 또한 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 장애가 있었다고도 보기가 어렵다.
가사 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 한다면 그에 대한 사실을 명확하게 입증하여야 할 책임은 청구인에게 있다할 것인데, 청구인은 그와 관련하여 아무런 객관적이고 설득력 있는 근거를 제시하지 못하고 있다.
또한 대법원에서는 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로, 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과할 수 있다고 판시하고 있으므로(대법원 2003. 9. 2. 선고, 2002두5177 판결),
청구인은 이 사건 토지에 대해 2014. 4. 21. 및 2014. 5. 12. 잔금을 완납한 후 3년이 지난 시점인 2019. 1. 2. 소유권이전등기를 완료한 사실이 명백하고, 비록 청구인의 고의나 과실이 없다고 하더라도, 청구인이 이 사건 토지를 장기미등기한 사실은 위법행위에 해당하므로, 피청구인의 처분은 적법·타당하다.
다. 결론
위와 같이 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 적법하고 정당한 처분이므로, 청구인의 이 사건 청구는 기각되어야 한다.
4. 판단
가. 먼저, 이 사건 처분의 관계법령을 살펴보면,
1) 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에 의하면 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료되거나, 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
같은 법 제11조 제1항은 “등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조의 과세표준에 같은 법 제11조 제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니한다.”고 규정하고 있다.
2) 부동산실명법 제10조 제1항은 “부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 또는 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다”고 규정하고 있고,
같은 조 제2항은 “제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 부동산등기 특별조치법 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
같은 법 시행령 제4조의4 [별표]에서는 과징금 부과에 대하여 “부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율(5%~15%)과 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율(5%~15%)을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하며, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다”고 규정하고 있다.
나. 다음으로, 이 사건 처분의 위법·부당 여부를 살펴보면
1) 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결 참조).
2) 청구인은 사업확장을 위하여 신설 공장부지로 이 사건 토지를 구입하였으나 토지지목이 전·답 등 농지로 되어있어, 법인인 청구인이 이 사건 토지를 소유권이전등기 할 수 없었고, 피청구인으로부터 공장신설 승인을 받은 이후에야 비로소 소유권이전 등기를 경료할 수 있었으므로 피청구인의 이 사건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
3) 살피건대, 농지법상 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하나, 그럼에도 불구하고 농지법 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우, 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우(제6조 제2항)에는 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다. 이 사건의 경우에도 공장신설 승인을 받으면 농지전용이 의제되므로 법인인 청구인 명의로 이 사건 토지의 소유권이전등기가 가능하다.
그러나 위 인정사실에 의하면, 청구인은 2014. 4. 21.과 2014. 5. 12. 이 사건 토지의 잔금을 지급한 날부터 3년이 지난 후에야 공장신설 승인신청을 한바, 청구인이 이 사건 토지를 매입한 목적이 공장신설을 위한 것인지 불분명하고, 이 사건 토지를 공장신설을 위한 부지로 이용하고자 매입하였다고 하더라도, 부동산실명법 제10조 제1항에서 정한 3년의 소유권이전등기 경료기한을 위반한 사실이 인정된다.
더욱이 이 사건 토지의 잔금 지급 후 3년 이내 공장신설 승인 신청할 수 없었던 정당한 사유 또한 제출된바 없어 청구인의 소유권이전등기 해태를 부정할만한 사정이 확인되지 않는다.
따라서 법인인 청구인이 농지를 취득할 수 없어 소유권이전등기를 경료하지 못한 것은 부동산실명법 제10조 위반에 대한 정당한 사유라고 할 수 없고, 달리 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 청구인에게 등기신청의무의 이행을 기대할 수 없었던 사정 또한 있어 보이지 않으므로 이 사건 처분에 위법·부당함은 없어 보인다.
다. 결론
그렇다면, 청구인의 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다(경남행심 2019-699).